É possível COMPRAR ou CONSTRUIR uma CASA SEM DINHEIRO?

Direto e Reto: Não. Não tem como comprar ou construir uma casa sem você ter dinheiro. Nem pelo financiamento do Casa Verde e Amarela, nem pelas linhas de crédito do SBPE. E se você está procurando pela internet como construir a sua casa própria sem ter dinheiro, saiba que seu sonho pode virar pesadelo.

Existem várias pessoas aqui na internet falando que é possível e no fim, o que elas querem é te vender um curso para ensinar a você como fazer isso. Vou explicar qual a proposta geral e o motivo dela não dar certo. Mas, basicamente, elas trabalham com a ideia de que é possível financiar 100% do valor do imóvel.

Esse texto foi baseado no vídeo que eu fiz e postei no Youtube, sobre o tema. No vídeo, fiz a mesma simulação que uso aqui no texto, mas lá, preenchendo todos os dados e mostrando todo o processo. Caso queira conferir, clique aqui.

Vamos fazer uma simulação comum do que geralmente acontece em um financiamento e depois, te explico, com o mesmo exemplo, como alguns gurus da internet instruem a prosseguir para conseguir financiar 100% do valor do imóvel. Lembrando que normalmente, os bancos financiam apenas 80% desse valor.

Para a simulação, vamos usar um imóvel do Feirão da Caixa, em Senador Canedo, Goiás, no Residencial Francisca Maia da Silveira, de R$ 135.000,00. Um imóvel de 2 quartos, vaga para garagem, com área comum no condomínio e também área verde, de 45 metros quadrados. Mesmo sendo um produto super bom e barato, você vai ver como é impossível comprá-lo sem ter dinheiro.

Vamos simular?

Para o teste, vamos fazer a simulação declarando uma renda de R$1990 reais. Por que? Porque até 2.000, temos um bom subsídio. O subsídio é um dinheiro que o governo federal dá para você, para te ajudar a comprar esse imóvel. Isso acontece pois você é uma pessoa (em tese) que tem baixa renda e que se enquadra no programa. 

Se você ganhar a partir de 2000,00, o subsídio cai um pouco, mas os juros seguem menores, até que a renda máxima de 7.000,00 seja atingida. Então, o subsídio e os juros funcionam assim: quanto menor a renda (de 7.000,00 para menos), maior o valor do subsídio e menor o valor do juros. Se a renda for maior do que 7.000,00, não há mais a possibilidade de subsídio.

Para essa simulação, escolhemos o programa Casa Verde e Amarela.

Depois de trocar o sistema de amortização para PRICE, que libera mais alguns recursos pra gente, trocamos o valor de entrada para 0,1. Assim, o sistema vai calcular automaticamente qual a melhor entrada possível para as informações que você colocou anteriormente, inclusive sua renda familiar.

Se você estiver atento, verá que o valor liberado para financiamento é de 108.000,00, 80% do financiamento, que é a cota máxima liberada pela Caixa. Além disso, com os dados preenchidos, o banco liberou o subsídio do Casa Verde e Amarela, de R$8.286,00. 

Com o financiamento mais subsídio, ainda faltam R$18.000,00 de entrada. Aqui está o ponto chave da questão: não tem como comprar ou construir sem dinheiro, porque os bancos não financiam 100% dos imóveis. A cota máxima de financiamento é 80%. Alguns bancos trabalham com a cota de 90% mas trata-se de outra linha de crédito, os juros são quase o triplo desse aqui de 4%, e por isso, é mais complicado.

Para toda regra, existe uma exceção 

Por isso, quando dizem que dá pra comprar um imóvel sem dinheiro, não acredite. Claro, existem exceções: A Caixa disponibiliza imóveis em um feirão, onde você pode financiar 100% do valor, mas existem detalhes importantes a respeito desses imóveis: não são imóveis novos, são usados, que inclusive já foram financiados e a Caixa tomou do antigo proprietário por ele não ter pago o financiamento. Podem inclusive já apresentar problemas.

Quando isso acontece, o primeiro passo é o banco tentar leiloar a casa ou o apartamento. Se ele não consegue, abre a possibilidade de financiar até 100% do imóvel no valor ou próximo ao valor de mercado dele, mas existem algumas regras. Confira o vídeo que eu fiz sobre o assunto aqui.

Voltando para nossa simulação…

“Para quem eu devo dar o dinheiro da entrada?”

Você tem que dar o dinheiro para a pessoa que está te vendendo o imóvel. Neste caso, é a construtora: Vega Construtora Incorporações. Aqui entram algumas possibilidades: você pode negociar com a construtora o pagamento dessa entrada e não necessariamente você tem que pagar em um ano, por exemplo.  Mas, lembre-se: se optar por parcelar, você deve conseguir pagar a parcela da entrada (para a construtora) e também a parcela do financiamento do banco (para a Caixa). Por isso, é importante ter uma reserva aí.

Para esse dinheiro da entrada, você pode usar o seu FGTS: sacar o seu FGTS guardado e pagar a construtora com o valor. Você pode fazer isso tanto na Casa Verde e Amarela quanto nas linhas de crédito do SBPE.

“Ah Kleyson então eu posso comprar uma casa sem ter dinheiro, é só comprar com o FGTS”

Sim, mas o FGTS é o seu dinheiro, você TEM esse dinheiro. O que acontece é que as pessoas estão tentando ensinar aqui na internet uma fórmula mágica para qualquer pessoa que tenha o sonho da casa própria achar que vai conseguir comprar, mesmo sem ter um valor de entrada para oferecer para a construtora.

Veja, mesmo uma casa dessa, simples e bonita, ainda é preciso ter 18 mil reais para a entrada. Então, nem pelo Casa Verde e Amarela você consegue comprar uma casa sem ter dinheiro.

A mesma regra vale para a construção

“Ah Kleyson e se eu for construir? Me falaram que quando a gente constrói, a gente não tá incluindo nele a valorização dele e tal”

Vamos usar então essa mesma simulação para ver como na verdade, isso realmente não é possível. Eu comentei anteriormente que a construtora que está ofertando esses imóveis comprou um lote gigantesco e fez várias casas. O custo do terreno de cada casa foi muito barato para essa construtora. Eu imagino algo em torno de 15, 20 mil.

Agora, eu duvido que você encontre um terreno passível de financiamento, com a documentação em dia, desse tamanho por menos de 50, 60 mil reais nessa cidade. 

Então vamos às contas: eu tenho 108.000 de financiamento e 8.286 de subsídio. Eu tenho 116.286 reais para construir. Com 116.286 reais eu consigo comprar um terreno e construir uma casa de 45 metros quadrados? Eu acho que não.

Hoje o custo médio do preço de construção de um imóvel de baixo padrão está em 1.600 reais o metro quadrado. Aí você coloca ali mais o custo de projeto, taxa de prefeitura, taxa de cartório e outros custos que você tenha a mais, o metro quadrado sai por R$1.800,00 reais, considerando então todas as despesas. 

Você vai gastar então 81 mil reais para construir uma casa como essa. 116.000 – 81.000 = sobrou 35.000 para comprar o terreno. Será que você consegue comprar um terreno de 35 mil reais aí na sua cidade?

Tem cidades que é possível sim encontrar um terreno por esse valor, inclusive aqui na minha cidade. Mas… Será que esse terreno vai estar com a escritura regularizada, documentos em dia, apto a financiamento? Será que o terreno atende as exigências mínimas de financiamento imobiliário que os bancos exigem? (Acesse nosso texto do blog, que conta 6 principais requisitos para financiar terreno modalidade aquisição e construção clicando aqui. Se preferir assistir em vídeo, clique aqui)

É isso que eu quero que você entenda: as contas não vão bater. Infelizmente, não é possível. Existe a possibilidade remota de conseguir fazer isso? Sim, existe, mas são poucas cidades no Brasil onde o valor de mercado dos imóveis é baixo o suficiente para você conseguir fazer esse tipo de negociação.

O famoso jeitinho brasileiro

“Mas sou eu quem defino o valor do imóvel para financiamento, não é? E se eu jogar o valor lá em cima? Aí ele calcula 80% daquele valor e eu pago a obra toda com o financiamento”

NÃO É VOCÊ QUEM DEFINE O VALOR DO IMÓVEL. São os avalistas que prestam serviço para a Caixa. O que você está fazendo no site da Caixa é uma simulação. Quem vai definir o valor do imóvel sou eu, engenheiro credenciado no banco e o time de avalistas da Caixa.

Isso vale também para o SBPE.

A simulação do vídeo é um exemplo que foge a essa regra porque, por ser do feirão da Caixa, o imóvel já foi avaliado pelos avalistas credenciados da Caixa, e o valor definido para ele foi de 135.000,00.

O que os gurus ensinam:

“Não, pelo SBPE é muito simples! Se você precisar de 200 mil para construir a sua casa, joga ali no valor 250 mil, que ele vai liberar 80%, que é 200 mil, e boa”

Novamente: quem vai avaliar o valor de mercado desse imóvel não é você, sou eu. Não adianta você falar que o valor é 250 mil, eu chegar lá e falar que o valor é 200 mil, 220 mil. Acabou o plano.

“Ah mas eu orço uma casa de 70 metros quadrados. Eu sei que eu consigo fazer por 1,800 o metro quadrado… eu falo que custa 2000 o metro quadrado para construir ela e aí as contas vão fechar”.

Não vão fechar porque eu também analiso o orçamento da obra nesses processos de construção financiada, então esse seu processo todo irregular vai chegar aqui pra eu avaliar e eu vou falar a real: Não vale tudo isso, vale menos. Essa obra está superfaturada.

Concluindo…

Então se você quer comprar ou construir uma casa, planeje, junte dinheiro, veja quanto você tem de FGTS guardado. Junte pelo menos 15 mil, 20 mil. Você não está comprando uma peça de roupa, pra comprar sem dinheiro, é uma casa.

Então faça o planejamento, execute com calma, não tenha pressa. Faça as coisas no seu tempo. Não adianta procurar atalho. Você vai se frustrar, vai passar raiva, vai desistir e seu maior sonho pode virar seu maior pesadelo.

Não deixe de compartilhar essa publicação com seus amigos nas redes sociais.

Siga o Mestre nas redes sociais!

Grande abraço!