Só de olhar, você consegue determinar o padrão de acabamento de um imóvel? Forro de gesso e porcelanato pode ser considerado padrão alto? ou… uma casa sem esses itens pode ser considerada de padrão baixo? Para te ajudar a definir se sua construção é de padrão alto, normal ou baixo, eu preparei um vídeo especial que você pode acessar clicando aqui. O texto abaixo é um resumo dos pontos principais que eu trato no vídeo. Confira!

Para definir o padrão da construção, existe uma norma: a NBR 12721. Vamos entender então como fazer para definir o projeto padrão da sua obra, em função dela?

Existem dois pontos principais que é necessário considerar, segundo a NBR 12721, para determinar o padrão da construção: o enquadramento do padrão de acabamento e a definição do projeto padrão.

1- Enquadramento do Padrão de Acabamento

Antes de definir o projeto padrão da sua obra, da sua construção, temos que saber identificar qual o padrão de acabamento dela. Para isso, use a tabela 2 da NBR 12721. Segue uma pequena amostra dela:

A tabela é dividida em 3 tipos de padrão: padrão alto, médio e baixo. Na lateral esquerda, o serviço / acabamento ao que ele se refere. No recorte da imagem, selecionamos o exemplo da porta, mas a tabela traz muitos outros itens de acabamento na sequência, como janelas basculantes, peitoris, acessórios sanitários de banheiros e cozinhas, itens de quarto e sala e muito mais. Você seguirá essa divisão por todo o acabamento.

Nem todos os itens serão enquadrados no mesmo padrão, por isso, ao final, será necessário considerar o padrão que mais se repetiu. A norma não estabelece como esses itens serão somados, por isso, vá anotando e siga pelo bom-senso, para definir em que finalização sua casa se enquadra.

Na NBR 12721, existe ainda a mesma tabela para imóveis comerciais, industriais e casas de padrão popular. 

2 – Definição do Projeto-Padrão

Para definir onde seu imóvel se encaixa no projeto-padrão, usaremos a tabela 1 da NBR 12721. Basicamente, essa tabela divide os imóveis em 4 categorias: as residências unifamiliares, as populares, multifamiliares e as edificações comerciais. 

Essas categorias apresentam algumas subdivisões:

Residências unifamiliares:

Dividida entre os padrões baixo, normal e alto. O padrão R1B é a Residência Unifamiliar padrão Baixo; o padrão R1N é a Residência Unifamiliar padrão Normal e a R1A, a Residência Unifamiliar padrão Alto.

A tabela 1 da NBR traz detalhes para fazer o enquadramento do seu imóvel. Exemplo: padrão Baixo: 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha, área para tanque. Área real entre 58 metros quadrados e área equivalente de 51 metros quadrados. Para todos os tipos de enquadramento, a tabela estabelece exatamente o que deve ser considerado, o que deve ter nesse imóvel para ser considerado de determinado padrão de acabamento.

Residência Popular: RP1Q, que compreende o espaço de 1 dormitório, sala, banheiro e cozinha, com área total de 39mts². Seriam por exemplo, as casas pequenas do programa Minha Casa Minha Vida.

Residências multifamiliares:

são projetos de habitação ou interesse social. A tabela prevê: Um prédio com 1 pavimento térreo e 4 pavimentos-tipo, a área equivalente do prédio e também o que tem que ter nesse prédio: hall, escada, 4 apartamentos por andar, etc. A norma vai estabelecer o encaixe desse projeto padrão.

Dentro da categoria de residências multifamiliares, existem os prédios popular padrão baixo, que é o PB-B, o prédio popular padrão normal, que é o PP-N, a residência multifamiliar padrão baixo, que é o R8-B, que são prédios de até 7 pavimentos-tipo, 8 andares. Existe também o R8-N, que são prédios de até 8 pavimentos padrão normal, R8-A, prédio de até 8 pavimentos padrão alto, R16-N, que é até 16 pavimentos-tipo de padrão normal, R16-A, até 16 pavimentos-tipo com padrão alto.

Edificações Comerciais:

Há também a classificação dos imóveis comerciais. Por exemplo o CSL-8: salas e lojas de até 8 pavimentos, (tipo galerias), as salas e lojas CSL-16, até 16 pavimentos-tipo e ainda, o CAL – comercial de andares livres, por exemplo, quando você faz um prédio para locar os andares inteiros.

Por último, existe também o G1, os galpões industriais, onde você vai encaixar os barracões, as obras industriais, basicamente.

É por meio dessa tabela, da NBR 12721, que é possível estabelecer o projeto padrão que se encaixa em sua construção. Com isso, conseguimos definir o CUB, o Custo Unitário Básico da sua obra. 

Com o valor do CUB, é possível que os analistas e avaliadores vejam se o orçamento que você apresentou para aquele projeto está dentro dos limites aceitáveis dos custos de projeto padrão, seja pelo SINAPI ou mesmo os custos pela planilha do Sinduscon – se você visitar o site do Sinduscon do seu estado, você verá ali tabelas referenciais do custo de cada um desses projetos. 

Por fim, você poderá usar esses dados do Sinduscon ou do SINAPI para saber se o projeto/orçamento que você apresentou não está superfaturado ou subfaturado. Será possível definir se sua obra está exequível ao valor que você propôs na planilha orçamentária.

 Não deixe de usar a NBR 12721 para determinar o projeto padrão da sua obra, porque isso vai ser analisado no processo de financiamento imobiliário.

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Grande abraço!