Toda obra financiada através do processo de financiamento imobiliário de aquisição de terreno e construção ou construção e terreno próprio demandam apresentação de um projeto de arquitetura. Esse projeto tem que cumprir várias exigências técnicas e normativas, inclusive exigências dos bancos, para garantir que a casa que está sendo financiada esteja respeitando os princípios básicos de habitabilidade, salubridade e até estabilidade do imóvel.
Nesse texto, que é baseado em um vídeo postado em meu canal (para conferir o vídeo na íntegra, clique aqui), não vou falar de questões técnicas mas de exigências específicas que os bancos fazem para poder financiar a sua obra. É por isso que os bancos me pagam: para eu fazer essa análise dos processos de financiamento imobiliário, a fim de ter certeza que o seu projeto de financiamento está adequado às condições mínimas, aos requisitos mínimos que o banco exige.
Eu vou te mostrar 16 itens exigidos em obras financiadas que podem reprovar o seu projeto de financiamento imobiliário. Então fique ligado nessas dicas e tenha certeza que todos esses itens estarão presentes em seus projetos de financiamento.
1) Solução de drenagem do lote
A primeira exigência dos bancos é que você apresente uma solução técnica de como você vai retirar as águas de chuvas, águas pluviais, de dentro do seu lote. Pode ser, por exemplo, por meio de uma grelha instalada na grama, captando essa água da chuva e jogando para o meio fio.
“mas e se meu lote for com declive para o fundo?”
Você pode usar diversas soluções, desde bombas, para fazer o recalque da água para a rua ou mesmo fazer um poço de infiltração que é bacana e simples de fazer.
2) Cota de soleira das portas
Outra exigência é que você deve indicar no seu projeto a cota de soleira das portas. Por exemplo, a cota da soleira de entrada da sala, a porta da cozinha, a porta que vai para a lavanderia, etc.
Detalhe: elas devem estar em um nível que impeça a entrada de água superficial dentro da casa. Por exemplo, a cota do piso da varanda de entrada da minha casa tem que ser mais baixa que o nível do piso da sala.
No caso da lavanderia, que às vezes, pode ficar em uma entrada lateral da casa e seu acesso é feito geralmente pela cozinha, a cota do piso da cozinha tem que ser mais alta que a cota do piso da lavanderia e consequentemente mais alta que o piso da calçada externa da casa. Tudo isso para impedir o escoamento de água superficial.
Isso não vale só para projeto: se eu for fazer a vistoria de um imóvel pronto pela caixa, esses níveis de cotas também devem estar dessa forma. Então, se você quer construir com recurso próprio para depois vender, fique atento a essa dica (e em todas as outras).
3) Forro ou laje em todos os cômodos internos
Na garagem externa, não existe essa necessidade. A regra se aplica aos ambientes internos e nestes, é necessário que haja laje ou forro. A laje pode ser crua, só pintada e no caso do forro, se ele estiver presente, a laje não é exigida.
4) Revestimento de paredes internas e externas
Todas as paredes internas e externas da casa devem ter revestimento. Agora, a ausência de reboco e revestimento nos muros, não impede a aceitação do imóvel como garantia. Então, eu não preciso, por exemplo, prever reboco no muro, mas, na parede externa onde a parede da casa já é o muro, o reboco deve estar presente.
5) Você tem que colocar portas e janelas em todas as aberturas de vãos de quartos e banheiros e vãos externos
Mas o que isso significa? Que não pode ser só um vão aberto. Por exemplo, a porta que sai de uma cozinha para a área externa: ela tem que ter uma porta, não pode ser só esse vão.
Outro ponto importante: muita gente acha que nesses tipos de vãos, podem ser usados elementos vazados, como cobogós, por exemplo, para criar ventilação na casa, mas não podem. Os cobogós e outros elementos vazados podem ser usados para decoração, não nesses espaços.
6) Janelas que permitam a iluminação e ventilação em ambientes de permanência prolongada
Ambientes de permanência prolongada são quartos e salas, por exemplo. É necessário que tenham janelas, para promover a circulação do ambiente. É diferente de um closet, que não precisa, pela permanência ali ser rápida.
O banheiro exige condições especiais: não é um ambiente de permanência prolongada, mas é exigido que haja ventilação forçada no mínimo. Por isso, preveja um exaustor ou ventilador. Muita gente acredita que o banheiro precisa necessariamente ter janela – e não precisa.
7) Coberturas
A cobertura de uma obra financiada pode ser em telha cerâmica, de concreto, ou com material com desempenho equivalente.
Ainda nesse tópico, outro ponto merece destaque: para os programas de financiamento que usam recursos do FGTS, por exemplo, Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarela, muita gente gosta de fazer a lavanderia na parte externa da casa, projetando ela na parede externa da cozinha, por exemplo.
Você pode sim prever o tanque e os pontos hidráulicos ali, mas essa lavanderia tem que ser obrigatoriamente coberta e só o beiral da casa não é suficiente para cobrir uma lavanderia. Então, além do beiral, se for o caso, você vai precisar fazer uma cobertura só pra lavanderia. Eu gosto de nas minhas obras estender o beiral para atender esse pré-requisito.
Curiosidade: você sabia que pode apresentar um projeto de obra financiada sem telhado? Só usando uma laje impermeabilizada? É possível fazer isso, mas esse financiamento será aceito somente pelas linhas de crédito do SBPE, e não pelo Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarela.
8) Medição individualizada de energia elétrica
Esse é um item básico. Você tem que prever no projeto a instalação do padrão de entrada de energia – e não pode ser uma entrada de energia para duas casas, por exemplo. Digamos que você queira financiar a construção de duas casas, uma em cada terreno, casas geminadas, por exemplo. Você pode fazer sem problema, mas a medição de energia deve ser individualizada: Deve haver um poste, um padrão de entrada de energia para cada uma delas.
9) Medição individualizada de água
Você deve prever a entrada do hidrômetro, ou seja, onde vai ficar posicionado o hidrômetro na sua obra financiada. Assim como a medição de energia elétrica, mesmo se duas casas forem geminadas, a medição deve ser individual.
10) Medição individualizada de gás
Existem cidades em que a distribuição de gás é feita pelas concessionárias e existe um registro de entrada desse gás na casa. Você deve garantir que esse registro de gás seja individualizado.
11) Instalações elétricas
Não importa o tamanho da sua obra financiada, ela deve ter pelo menos 4 disjuntores. Esse é um dos erros que mais vejo em casas prontas, aquelas em que a pessoa constrói para depois vender. Sempre que vou no quadro de luz, encontro 1 ou 2 disjuntores, apenas.
O mínimo são 4 disjuntores sendo que 1 circuito e disjuntor deve ser exclusivo para o chuveiro, pelo menos.
Sobre as quantidades de tomadas da casa, por exemplo, não cabe ao banco analisar. É uma questão normativa e técnica, então o projetista terá que dimensionar o número ideal para cada ambiente da casa. Então, pelo banco, não existe a exigência, mas pelas normas, sim.
12) Instalações hidráulicas
A caixa d’água deve ter pelo menos 500 litros, sempre. Quanto às outras questões hidráulicas, novamente, nenhuma exigência pelo financiamento, somente pelas questões técnicas normativas.
13) Muros de arrimo
Se seu lote tem uma distância muito grande entre as divisas, seu projeto deverá apresentar muros de arrimo. A solução técnica que você vai apresentar para esse muro de arrimo cabe a você.
Agora, os próximos 3 itens serão exclusivos para os projetos do Casa Verde e Amarela:
14) Barra impermeável
Essa barra tem que estar em todos os ambientes molhados, por exemplo, o box do banheiro, o lavatório, a pia da cozinha e o tanque da lavanderia. Em todos esses locais, essa barra tem que ter pelo menos 1 metro e meio de altura, exceto nos casos onde acima da pia haja uma janela, o que acontece muito em cozinhas, por exemplo.
Essa barra impermeável tem que ser feita utilizando um revestimento de cerâmica, por exemplo, até essa altura. Dali pra cima, você pode pintar normalmente.
15) Calçada de proteção periférica da casa
Em todo o perímetro da casa (desde que esteja dentro do lote), é necessário colocar uma calçada perimetral de pelo menos 50 cm de largura, com uma inclinação contrária às paredes, caindo para a grama, por exemplo.
16) Revestimento impermeável nas áreas molhadas
O último item diz respeito à questão do piso impermeável nas áreas molhadas (box, lavatórios, pias de cozinha e lavanderia). Em todos esses ambientes, deve haver um piso de revestimento impermeável, ou seja, cerâmica, porcelanato, ardósia, etc.
Para a parte interna da casa, como a cozinha, por exemplo, isso é totalmente natural, mas e para as lavanderias que ficam na parte externa da casa, por exemplo? Elas também precisam desse piso com revestimento impermeável.
“ah mas Kleyson eu não quero colocar cerâmica nem nada de piso”
Pinte, ao menos. Existem várias tintas de calçada que você pode usar, por exemplo. Se você não quer usar um revestimento de cerâmica, você pode pintar o espaço com uma tinta de calçada impermeável, para cumprir a exigência mínima do projeto.
Qual a exigência? O piso deve ter um revestimento impermeável, mas não é dito que precisa ser uma cerâmica, um porcelanato, etc. A exigência é ser impermeável. Com a tinta de calçada impermeável, você cumpre a exigência – só que isso deve estar previsto em projeto.
Isso vale também para casas prontas – pinte o piso onde será a lavanderia com a tinta impermeável, para que ela possa ser comprada por meio de financiamento.
TIRE SUAS DÚVIDAS COMIGO! ?
Conte comigo na aprovação do seu financiamento imobiliário, através do preenchimento ou conferência da sua Planilha PCI e Projetos, da Simulação ao recebimento da obra.
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