Financiamento Imobiliário: Como a CAIXA faz a liberação do dinheiro

COMO A CAIXA LIBERA O DINHEIRO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

O Mestre quer que você saiba como a Caixa libera o dinheiro do Financiamento Imobiliário.

A finalidade desta publicação é auxiliar você a saber como, e quais as formas de liberação de dinheiro no processo de financiamento imobiliário.

Para que tudo seja entendido da melhor forma possível, é essencial que você entenda como funciona a liberação de dinheiro para:

1. Compra de Imóvel Pronto
2. Compra de Terreno
3. Construção de Obra por etapas

Queremos que você realmente saiba como e quais as formas de liberação de dinheiro no processo de financiamento imobiliário. Além de explicarmos as suas principais características e dar alguns exemplos de negociação.

Portanto para você entender mais sobre liberação de dinheiro de Financiamento Imobiliário na Caixa, recomendo que você leia na sequência.

Inclusive vou deixar uma dica: Palavras em azul são links que vão levar você para uma página que fale sobre aquele determinado assunto.

LIBERAÇÃO DE DINHEIRO PARA COMPRA DE IMÓVEL PRONTO

Antes de mais nada, vale lembrar quais são os tipos de imóveis que podem ser financiados pela Caixa, são eles:

• Imóvel Pronto (novo ou usado)
• Terreno
• Terreno + Construção
• Construção em Terreno Próprio
• Reforma e Ampliação de Construção Existente

Caso você ainda tenha dúvidas sobre os tipos de imóveis que podem ser financiados, e como funciona o processo de financiamento imobiliário na Caixa, leia o seguinte artigo:

“SAIBA TUDO sobre Financiamento Imobiliário na Caixa Econômica Federal”

Alienação do Imóvel

Para liberação do dinheiro do financiamento, a CAIXA exige que o imóvel pronto esteja alienado na matricula do Cartório de Registro de Imóveis.

Dessa forma, a alienação do imóvel serve como garantia ao Banco, de que você irá pagar o financiamento imobiliário.

Caso você não saiba o que é alienação da matricula do imóvel, recomendo que leia o seguinte artigo:

“Alienação do Imóvel: Como a Caixa garante o pagamento do Financiamento Imobiliário”

Avaliação do Imóvel

Vamos lembrar que antes de fazer a alienação, a Caixa precisa aprovar o imóvel no processo chamado de “Avaliação do Imóvel”. Este processo é feito em duas etapas:

1. Análise Técnica da Proposta
2. Análise de Viabilidade Econômica da Proposta

Na análise técnica da proposta, são analisadas as peças técnicas: Projetos; Orçamento; Cronograma; Memorial Descritivo e Síntese do Memorial Descritivo.

Para você saber mais sobre a análise técnica da proposta, recomendo que leia as seguintes publicações:

“8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA”

“5 Análises Técnicas da Caixa na proposta de financiamento imobiliário”

Para a análise de viabilidade econômica da proposta, primeiramente deve ser definido o valor de mercado do imóvel.

Para você saber como é definido o valor de mercado, leia este artigo:

“Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário – Como a Caixa define o valor do imóvel?”

Após a determinação do valor de mercado, a Caixa faz a análise de viabilidade econômica da proposta. Porém, a análise é diferente para cada tipo de imóvel.

Para você saber como é feita a análise de viabilidade, leia este artigo:

“Como a Caixa faz a aprovação do imóvel para financiamento imobiliário”

Liberação do dinheiro para compra de imóvel pronto

Após o contrato de financiamento com a Caixa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e o imóvel alienado na matricula, o Banco irá liberar o dinheiro do financiamento.

A liberação do dinheiro ocorre diretamente na conta corrente de quem está vendendo, ou seja, o dinheiro do financiamento não passa nas mãos de quem está comprando. Ele vai direto para a conta do vendedor.

Dessa forma, os bancos evitam que o cliente use o dinheiro para outra finalidade, que não seja a compra e quitação do imóvel alienado.

Vale ressaltar que o contrato de financiamento imobiliário é assinado tanto pelo comprador, quando pelo vendedor do imóvel.

Exemplo de liberação de dinheiro para imóvel pronto

Diego resolveu comprar uma casa/apartamento pronto. E encontrou o Carla, que está vendendo um imóvel por R$ 160 mil.

Na análise de crédito foi aprovado 80% do valor total do imóvel. Ou seja: R$ 128 mil. Esse é o valor que a Caixa vai emprestar ao Diego para comprar o imóvel da Carla.

Os R$ 32 mil restantes, o Diego ficou de pagar com recursos próprios. Sendo, R$ 20 mil a vista, e uma cheque de R$ 12 mil para 90 dias.

Ou seja, não existe valor de entrada a ser pago para a Caixa. A diferença do valor do financiamento é acertada entre vendedor e comprador.

Inclusive as condições de pagamento da diferença, podendo ser a vista ou conforme acordo entre as partes.

LIBERAÇÃO DE DINHEIRO PARA COMPRA DE TERRENO

Antes de mais nada vamos lembrar que existem duas formas de comprar um terreno pela Caixa. São elas:

• Financiamento apenas da compra do terreno
• Financiamento da compra do terreno + construção

Caso você ainda tenha dúvidas sobre os tipos de imóveis que podem ser financiados, e como funciona o processo de financiamento imobiliário na Caixa, leia o seguinte artigo:

“SAIBA TUDO sobre Financiamento Imobiliário na Caixa Econômica Federal”

Processo de liberação do dinheiro para terrenos

Para ambos os casos de terreno, o processo de liberação do dinheiro é o mesmo do imóvel pronto, conforme explicado acima.

O dinheiro só será liberado após o registro do contrato de financiamento no Cartório de Imóveis, e ter sua matricula alienada.

A diferença está apenas na análise da proposta de financiamento.

Para compra apenas do terreno, não são analisadas as documentações técnicas, pois não existe obra.

Já para a “compra de terreno + construção”, a liberação do dinheiro para compra do terreno depende da aprovação da documentação técnica da obra.

Ou seja, no caso de “compra de terreno + construção”, o processo de financiamento só vai para o cartório, após a aprovação da documentação técnica da proposta.

Para você saber mais sobre a análise técnica da proposta, recomendo que leia a seguinte publicação:

“5 Análises Técnicas da Caixa na proposta de financiamento imobiliário”

Exemplo de negociação de terrenos

Diferentemente das condições de compra e pagamento que se tem para imóveis prontos, para terrenos temos duas situações diferentes.

Para entender melhor, vale destacar que atualmente a Caixa libera apenas 80% do valor do imóvel que está sendo negociado.

Sendo assim, temos situações diferentes quando falamos de “compra de terreno” e “compra de terreno + construção“. Vejamos os exemplos a seguir.

Exemplo de negociação de compra apenas do terreno

Partindo do princípio que o imóvel é apenas o terreno, e ele está sendo negociado por R$ 40 mil. A caixa vai liberar apenas 80% desse valor, ou seja R$ 32 mil.

Os R$ 8 mil restantes será acertado diretamente entre comprador e vendedor. Seguindo o mesmo formato do exemplo dado para o imóvel pronto.

Exemplo de negociação de “compra do terreno + construção”

Nesse caso, o imóvel que está sendo financiado é o “terreno mais a construção“. E aqui está o grande segredo de quem trabalha com financiamento imobiliário.

Se o valor total do imóvel negociado é de R$ 200 mil, isso quer dizer que a Caixa vai liberar apenas R$ 160 mil, ou seja 80% do valor total.

E a partir desse ponto precisamos entender bem que, uma coisa é o terreno e outra coisa é a obra. Para entender isso, veja o exemplo a seguir:

Diego tem R$ 40 mil em dinheiro guardado, e ele gostaria de comprar um terreno e construir uma casa, gastando até R$ 200 mil.

Diego gostou de um terreno que a Carla tem para vender, por R$ 60 mil. Mas a Carla só vende esse terreno se for à vista.

Sendo assim, Diego procurou um Engenheiro/Arquiteto para fazer um processo de financiamento imobiliário, de “compra de terreno + construção“.

Na proposta de financiamento, foi apresentado a intenção de compra do terreno da Carla (R$ 60 mil) e construção de uma casa de R$ 140 mil.

Sendo que o Diego já tem R$ 40 mil em recursos próprios, e para não perder o negócio do terreno, ele adiantou para Carla R$ 40 mil.

E os R$ 20 mil restantes ficaram de ser pagos através do financiamento imobiliário.

Após assinatura do contrato de financiamento com a Caixa, e o mesmo devidamente registrado em Cartório, o Banco efetuou o pagamento dos R$ 20 mil referente ao restante do terreno.

Dessa forma, como foi liberado para o Diego R$ 160 mil, e deste total foi tirado R$ 20 mil para pagar o terreno da Carla, restou R$ 140 mil para construir a casa.

E é assim que a Caixa libera o dinheiro para “compra de terreno + construção”.

LIBERAÇÃO DE DINHEIRO PARA CONSTRUÇÃO DE OBRA POR ETAPAS

Existem duas formas de financiar a construção de uma obra pela Caixa. São elas:

• Construir em terreno financiado
• Construir em terreno próprio

Caso você ainda tenha dúvidas sobre os tipos de imóveis que podem ser financiados, e como funciona o processo de financiamento imobiliário na Caixa, leia o seguinte artigo:

“SAIBA TUDO sobre Financiamento Imobiliário na Caixa Econômica Federal”

Processo de liberação de dinheiro por etapas

A Caixa não libera o dinheiro para início da construção. Ela libera apenas dinheiro para o que já foi construído, e chamamos isso de “medições”.

Ou seja, primeiro você tem que construir, depois a Caixa vai liberar o dinheiro para você, referente apenas ao que foi construído.

Por isso chamamos de construção por etapas. E as etapas da obra correspondem a um valor percentual financeiro.

Por exemplo, se a obra foi dividia em 4 etapas de 25%, então em cada etapa será liberado este percentual em relação ao valor financiado.

Mas as etapas não precisam ser exatas e nem iguais, podendo ser por exemplo, 3 etapas, sendo a primeira de 20%, a segunda de 30%, e a terceira de 50%, totalizando 100%.

Basicamente as etapas devem seguir o cronograma físico-financeiro apresentado na proposta de financiamento.

Para saber como montar o cronograma físico-financeiro, e quais os documentos técnicos necessários para proposta de financiamento imobiliário na Caixa, veja o seguinte artigo:

“8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA”

Exemplo de liberação de dinheiro por etapas

A liberação de dinheiro por etapas ocorre da mesma maneira, tanto para construção em terreno financiado, quanto para construção em terreno próprio.

A diferença está no valor total que será liberado no financiamento.

Vamos lembrar mais uma vez que a Caixa libera dinheiro apenas para 80% do valor do imóvel financiado.

E aqui está uma grande confusão que acontece entre terreno financiado e terreno próprio. São situações diferentes, e para isso, vamos ver os exemplos a seguir.

Exemplo de liberação de dinheiro para construção em terreno financiado

Seguindo o mesmo raciocínio do exemplo dado anteriormente, onde Diego compra o terreno da Carla, vale lembrar que após o pagamento do terreno, ainda restou R$ 140 mil de financiamento para construção da casa.

Veja que o valor total do imóvel financiado é de R$ 200 mil. Portanto, a Caixa liberou R$ 160 mil, dos quais foram utilizados R$ 20 mil para terminar de pagar o terreno e sobrou R$ 140 mil para a obra. Sendo que R$ 40 mil eram recursos próprios do Diego.

Ou seja: R$ 40 mil do Diego + R$ 160 mil da Caixa = R$ 200 mil.

Porém, dos R$ 160 mil da Caixa, apenas R$ 140 mil foram destinados a construção da obra.

Digamos que o cronograma físico-financeiro do Diego, foi apresentado em 4 etapas de 25%, medidas a cada 30 dias.

Isso significa que a cada 30 dias o Diego vai ter que construir 25% da obra para receber o valor da etapa. Neste caso, cada etapa será de R$ 35 mil (R$ 140 mil x 25%).

As medições são realizadas por um Engenheiro Credenciado à Caixa (Kleyson Orlando). O qual fará uma vistoria para emitir o laudo de medição da obra, e autorizar a liberação do dinheiro na conta do Diego.

Vale ressaltar mais uma vez, que a Caixa não libera dinheiro para iniciar a construção, ou seja, o Diego teria que ter além dos R$ 40 mil para compra do terreno, pelo menos um pouco de dinheiro para iniciar a obra e fazer os 25% iniciais. Entrando num ciclo de medições, até a finalização da obra.

Exemplo de liberação de dinheiro para construção em terreno próprio

A forma de liberação de dinheiro para construção em terreno próprio é a mesma da explicada acima. Tudo é feito seguindo o cronograma apresentado, e através da vistoria realizada por Engenheiro Credenciado a Caixa (Kleyson Orlando).

Porém, o que vale destacar aqui é a diferença do valor de financiamento para construção em terreno próprio.

Para entender, vamos lembrar mais uma vez: A Caixa libera dinheiro apenas para 80% do valor do imóvel financiado.

Sendo assim, o imóvel financiado neste caso, é apenas a “construção”, pois o terreno já é próprio. Vejamos o seguinte exemplo:

Carla tem um terreno de R$ 60 mil, totalmente quitado e documentado em seu nome. E ela gostaria de construir uma casa nesse terreno.

Ela procurou um Engenheiro/Arquiteto para fazer os projetos e um orçamento da obra. E o orçamento da obra ficou em R$ 140 mil (mesmo valor da obra do Diego).

Como ela não tem R$ 140 mil para construir, ela resolveu fazer um financiamento de construção em terreno próprio.

E aqui começa a grande confusão que vou explicar a você!

Valor de mercado do imóvel

Para começar você precisa entender a diferença entre “valor de mercado” do imóvel e “custo de construção” da obra. São coisas completamente distintas.

Para você entender essa diferença, recomendo que leia o seguinte artigo:

“Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário – Como a Caixa define o valor do imóvel?”

Em um processo de financiamento imobiliário, o próprio imóvel é a garantia de pagamento. Isso é feito através da alienação fiduciária do imóvel.

No caso de construção em terreno próprio, o imóvel já é seu, e você apenas vai financiar a “construção da obra”. Ou seja, a Caixa não vai liberar o valor do terreno, pois o terreno já é seu.

Porém, não tem como o Banco alienar apenas o “valor da construção”. A alienação é feita no imóvel como um todo, por isso a determinação de valor de mercado do imóvel é feita considerando o terreno (que já é seu), mais o valor da obra que será construída.

Para seguirmos o exemplo da Carla, vamos dizer hipoteticamente que o imóvel completo foi avaliado pela Caixa em R$ 200 mil (mesmo valor do Diego).

Cálculo do valor de financiamento para construção em terreno próprio

Mais uma vez partindo do princípio de que a Caixa só libera 80% do valor total que está sendo financiado, vamos seguir com o exemplo da Carla.

Temos as seguintes informações:

• Valor do Terreno da Carla: R$ 60 mil
• Custo da Obra a ser financiada: R$ 140 mil
• Valor total do imóvel avaliado pela Caixa: R$ 200 mil

O terreno já é da Carla, e este valor deve ser diminuído do valor de mercado do imóvel avaliado pela Caixa.

Ou seja, para este caso específico, a Caixa irá liberar 80% de R$ 140 mil. Que totaliza R$ 112 mil.

E é aqui que muita gente erra na hora de fazer as contas do financiamento imobiliário para construção em terreno próprio.

Portanto, conforme viemos nos exemplos do Diego e da Carla, é liberado mais dinheiro para “compra de terreno + construção“, do que para construir em “terreno próprio“.

Ou seja, se você tem interesse em comprar um terreno e construir sua casa, faça tudo isso através do banco, num único processo de financiamento imobiliário.

Não vale a pena comprar o terreno com recursos próprios e depois financiar a construção, pois dessa forma será liberado menos dinheiro para você.

O QUE MAIS VOCÊ GOSTARIA DE SABER?

Por enquanto é isso que o Mestre tem a falar para você sobre Liberação de Dinheiro pela Caixa no processo de financiamento imobiliário.

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