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8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

SAIBA QUAIS OS DOCUMENTOS TÉCNICOS NECESSÁRIOS PARA FINANCIAMENTO NA CAIXA

O Mestre quer que você saiba quais são os 8 Documentos Técnicos necessários para Financiamento Imobiliário na Caixa.

A finalidade desta publicação é auxiliar você a saber quais são, e qual a importância dos Documentos Técnicos no processo de financiamento imobiliário.

Para que tudo seja entendido da melhor forma possível, é essencial que você entenda a finalidade de cada documento, por isso vamos falar sobre:

  1. Projetos de Arquitetura
  2. Projetos Complementares
  3. ART/RRT dos Projetos
  4. ART/RRT da Execução da Obra
  5. Planilha Orçamentária
  6. Cronograma Físico-Financeiro
  7. Memorial Descritivo
  8. Declaração de Execução dos Elementos Construtivos

Ou seja, queremos que você realmente saiba quais são, e para que serve cada uma desses 8 documentos técnicos. Além de explicarmos as suas principais características.

Portanto para você entender mais sobre os Documentos Técnicos necessários para Financiamento Imobiliário na Caixarecomendo que você leia na sequência.

Inclusive vou deixar uma dica: Palavras em azul são links que vão levar você para uma página que fale sobre aquele determinado assunto.

PROJETOS DE ARQUITETURA

Inicialmente vamos começar pelo documento técnico mais importante de todos: Projetos Arquitetônicos.

Segundo a NBR 13.532 a concepção arquitetônica, dos elementos da edificação, das instalações prediais e dos seus componentes construtivos deve abranger a determinação e a representação dos seguintes aspectos:

  1. Edificação (ambientes exteriores e interiores)

  • Ambientes exteriores (acessos, vias, pavimentos, estacionamentos, piscinas, jardins, muros e grades, etc)
  • Ambientes interiores (acessos, circulações, salas, salões, dormitórios, etc)
  1. Elementos da edificação e seus componentes construtivos

  • Fundações (aspectos arquitetônicos dos baldrames, blocos, arrimos, estacas, etc)
  • Estruturas (aspectos arquitetônicos das colunas, pilares, vigas, lajes, etc)
  • Coberturas (telhas, calhas, rufos, lajes impermeabilizadas, etc)
  • Forros
  • Fechamentos verticais (paredes, esquadrias, proteções)
  • Revestimentos e acabamentos (em paredes, tetos, pisos, rodapés, soleiras, metais, madeiras, etc)
  • Equipamentos para comunicação visual (mensagens e imagens de identificação)
  • Equipamentos internos (mobiliário, corrimãos, bancadas, saboneteiras, cabides, etc)
  • Jardins e parques (vegetação, arbustos, gramas, canteiros, hortas, etc)
  1. Instalações prediais e seus componentes construtivos

  • Instalações Elétricas (energia, iluminação, telefonia, sinalização, sonorização, etc)
  • Instalações Mecânicas (aspectos arquitetônicos de elevadores, escadas rolantes, ventilação, ar comprimido, refrigeração, etc)
  • Instalações Hidráulicas e Sanitárias (aspectos arquitetônicos de água fria, água quente, captação e escoamento de águas pluviais, etc)
  • Equipamentos para iluminação (aspectos arquitetônicos de lâmpadas, luminárias, refletores, etc)
  • Equipamentos sanitários (aspectos arquitetônicos de louças como lavatórios, metais como registros e torneiras, etc)

Representação gráfica para financiamento imobiliário

Sendo assim, o projeto arquitetônico nada mais é do que, a representação gráfica (desenho) em detalhes, da obra que será construída.

Por isso este é o principal documento técnico para financiamento imobiliário na CAIXA. Pois sem este documento o Banco não conseguirá analisar o imóvel.

Vale ressaltar que no processo de análise do projeto, é levado em conta todas as recomendações da NBR 13.532 – Elaboração de projetos de edificações — Arquitetura.

É necessário ainda, para aprovação do financiamento, que o Projeto Arquitetônico esteja de acordo com a legislação federal (Lei n. 10.406 – Código Civil).

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração de Projeto Arquitetônico para Financiamento Imobiliário na CAIXA.

Projeto Arquitetonico Exemplo 1 - 8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

PROJETOS COMPLEMENTARES

Em virtude de o projeto arquitetônico não detalhar 100% dos aspectos construtivos, é necessário a utilização dos Projetos Complementares.

Sendo assim os Projetos Complementares servem para representar detalhadamente todos os elementos construtivos da obra.

Segue abaixo a lista de projetos complementares mais comuns para edificações:

  • Projeto Estrutural (Fundações, arrimos, estruturas de concreto armado, metálica, madeira, pré-moldados de concreto, etc)
  • Projeto Hidrossanitário (Instalações hidráulicas, sanitárias, abastecimento, distribuição, sistemas de aquecimento de água, reservatórios, captação de água pluvial, tanques sépticos, esgotos, gás, etc)
  • Projeto Elétrico (Instalações elétricas, sistemas de energia, cargas, circuitos, pontos elétricos, fiação, potencias, correntes, distribuição, aterramento, etc)
  • Projeto de Telefonia e Lógica (Redes, terminais, telefone, interfone, internet, TV a cabo, PABX, etc)
  • Projeto Luminotécnico (Iluminação especial, tipos de lâmpadas e luminárias, quantidade de potência, localização, distribuição, etc)
  • Projeto de Climatização (Ar condicionado, aquecedores, calefação, pisos aquecidos, etc)
  • Projeto de Automação (Controle de equipamentos, sistemas de iluminação, temperatura ambiente, segurança, telecomunicações, entretenimento, etc)
  • Projeto de Proteção e Combate conta Incêndio (Hidrantes, extintores, sprinklers, portas corta-fogo, detector de gás e calor por alarme, etc)

Importância dos Projetos Complementares

Em outras palavras, os projetos complementares servem para auxiliar a análise do projeto arquitetônico e a execução da obra.

Além disso, os projetos complementares garantem que a obra seja executada com plenas condições de habitabilidade, conforto e segurança.

E é justamente a questão da habitabilidade que torna os projetos complementares, imprescindíveis para o processo de financiamento imobiliário na Caixa.

Pois a Caixa quer ter certeza de que o imóvel que ela está financiando, cumpre todas as exigências mínimas previstas em normas técnicas e legislações vigentes.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração de Projetos Complementares para Financiamento Imobiliário na CAIXA.

Projeto Complementar Exemplo 1 - 8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

ART/RRT DOS PROJETOS

É imprescindível que os projetos, tanto arquitetônicos quanto complementares, tenham o registro de um profissional habilitado.

Para isso é utilizado as ART ou RRT. No caso de profissionais registrados no CREA, usa-se a ART. E para profissionais do CAU, usa-se RRT – Registro de Responsabilidade Técnica.

Em resumo ART e RRT é a mesma coisa, porém uma é registrada por Engenheiros e a outra por Arquitetos.

Sendo assim, este se torna um documento técnico muito importante para a análise do processo de financiamento imobiliário.

Pois através dele o Banco consegue identificar quem é o Responsável Técnico pela Elaboração do Projeto.

Para saber mais sobre ART e RRT, recomendo que leia a publicação que fizemos sobre o tema:

TAXAS DO CREA e CAU: 8 Razões obrigam você pagar a ART ou RRT

Art Projeto Exemplo 1 - 8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

ART/RRT DA EXECUÇÃO DA OBRA

No mesmo sentido da ART ou RRT da elaboração dos projetos, a Caixa precisa saber quem é o responsável técnico pela execução da obra.

Isso se faz necessário por vários motivos, sendo que o principal é a garantia de estabilidade e segurança da obra.

O profissional que registrar uma ART/RRT de execução de obra, é legalmente o responsável por todos os problemas que, ocasionalmente aquela obra possa apresentar no futuro.

Ou seja, se a obra apresentar danos físicos, o responsável técnico será acionado para apresentar as justificativas ou mesmo arcar com as despesas de reparo.

Se a obra apresentar problemas depois de pronta

Logicamente que num caso extremo de danos físicos, previamente é realizado uma Perícia. Para então poder afirmar se os danos ocorreram por falhas na construção, ou causas externas.

As causas externas podem ser inúmeras, como por exemplo, inundações, explosões, tempestades, acidentes, enfim, tudo aquilo que não tem a ver com o processo construtivo.

Em breve lançaremos uma publicação falando sobre a Responsabilidade Técnica dos Engenheiros e Arquitetos na execução de obras.

Para saber mais sobre ART e RRT, recomendo que leia a publicação que fizemos sobre o tema:

TAXAS DO CREA e CAU: 8 Razões obrigam você pagar a ART ou RRT

ART Execucao Exemplo 1 - 8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

PLANILHA ORÇAMENTÁRIA

Basicamente a planilha orçamentária é o documento técnico que indica quanto será gasto na construção da obra.

Para elaborar esta planilha deve ser levado em conta todos os serviços que estão diretamente ligados à execução completa da obra.

Etapas construtivas de uma obra:

  • Serviços Preliminares e Gerais (projetos, canteiro de obras, consumos, taxas iniciais, etc)
  • Infraestrutura (demolições, limpeza do terreno, escavações, aterro, locação da obra, fundações, etc)
  • Supraestrutura (concreto armado, formas, lajes, estruturas de madeira, metálicas, etc)
  • Paredes e Painéis (alvenarias, fechamentos, vergas, contravergas, etc)
  • Esquadrias (portas, janelas, fechamentos e vãos, etc)
  • Vidros e Plásticos (vidros para esquadrias, tijolos de vidro, fechamentos em plásticos, acrílicos etc)
  • Coberturas (estrutura para o telhado, telhas, calhas, rufos, etc)
  • Impermeabilizações (de terraços, coberturas, paredes, pisos, jardineiras, etc)
  • Revestimentos Internos (chapisco, emboço, reboco, gesso, cerâmicas, porcelanatos, etc)
  • Forros (em gesso, pvc, madeira, isopor, etc)
  • Revestimentos Externos (chapisco, emboço, reboco, gesso, cerâmicas, porcelanatos, etc)
  • Pintura (emassamento, pintura interna, externa, textura, etc)
  • Pisos (contrapiso, cimentados, cerâmicas, porcelanatos, madeira, vinílico, etc)
  • Acabamentos (rodapés, soleiras, peitoris, etc)
  • Instalações Elétricas e Telefônicas (tubulações em lajes e paredes, enfiação, quadros de distribuição, tomadas, interruptores, etc)
  • Instalações Hidráulicas (cavaletes, hidrômetros, tubulações, reservatório, equipamentos, etc)
  • Instalações de Esgoto e Águas Pluviais (tubulações, caixas, fossa, sumidouro, drenagem, etc)
  • Louças e Metais (vasos sanitários, lavatórios, pia de cozinha, bancadas, tanques, etc)
  • Complementos (limpeza final, arremates, calafetes, etc)
  • Outros Serviços (muros, piscinas, áreas externas, paisagismo, etc)

Dessa forma, ao detalhar os serviços de cada etapa, com quantitativos e preços unitários, a planilha orçamentária facilita a análise do custo total.

Gerenciamento da Obra

Além disso, a planilha serve como parâmetro para o gerenciamento e execução de toda a obra.

Portanto esse documento técnico é fundamental para a Caixa. Pois através dele é possível analisar a viabilidade técnica-financeira da obra.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração da Planilha Orçamentária para Financiamento Imobiliário na CAIXA.

Planilha Orcamento Exemplo 1 - 8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO

Após o detalhamento dos serviços e etapas da construção da obra na planilha orçamentária, é possível fazer um planejamento físico-financeiro da execução destes serviços.

Neste documento técnico, é apresentado a cronologia completa da construção da obra, desde o início dos serviços preliminares, até a limpeza final da obra.

Acompanhamento Físico da Obra

Dessa forma é indicado quando será executado cada serviço. Por isso o cronograma físico-financeiro facilita o acompanhamento da obra.

Sendo assim é uma peça essencial para o bom andamento da obra. Além disso garante que seja seguido as boas práticas da construção civil.

Por exemplo, não é possível instalar as tubulações elétricas nas paredes, enquanto ainda está sendo executado as fundações.

Ou por exemplo, não é recomendado que se instale as tubulações nas paredes de um banheiro, depois que já se instalou as cerâmicas, pois será necessário quebrar o que já foi feito.

Além de sabermos exatamente qual e quando será executado cada serviço, é possível programar também quanto será gasto naquele período de tempo.

Acompanhamento Financeiro da Obra

É um documento técnico fundamental para financiamento imobiliário na Caixa, pois através dele que o Banco irá conferir a execução dos serviços, e liberar os recursos financeiros.

A liberação dos recursos financeiros seguirá exatamente o cronograma analisado. Mas para isso é necessário que a obra também siga o planejamento.

Após a vistoria de um Fiscal do Banco (Kleyson Orlando), este irá elaborar um laudo de medição de obra, onde será indicado o percentual executado no período.

Se o percentual executado atingir a meta proposta no cronograma, o dinheiro será liberado pela Caixa.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração da Planilha de Cronograma para Financiamento Imobiliário na CAIXA.

Cronograma Exemplo 1 - 8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

MEMORIAL DESCRITIVO

Este documento nada mais é do que a representação escrita, dos projetos arquitetônicos e complementares. Ele serve para descrever como deve ser executado cada serviço da obra.

É basicamente o manual de execução da obra. Ou seja, cada serviço será ser descrito neste documento, exatamente como deve ser executado.

Poderá ainda conter especificações técnicas de materiais, marcas ou indicações de produtos que deverão ser utilizados na execução da obra.

Por exemplo:


FUNDAÇÕES

“Para esse projeto foi utilizado o emprego de sapatas de concreto armado, como solução para as fundações.
As fundações terão suas dimensões informadas em desenho técnico do Projeto Estrutural.
Serão executadas sobre lastro de concreto magro na espessura de 5cm no fundo da escavação.
A armadura será executada conforme indicação do Projeto Estrutural, sendo imprescindível o uso de concreto usinado ou convencional com FCK = 25 Mpa.”


INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS

“A entrada da água será com cano PVC 32mm até a chegada ao reservatório.
A distribuição de água será através de barrilete de cano PVC 50mm, ligado nas colunas de descida de água.
Os ramais serão executados, conforme o Projeto Hidrossanitário, e a ligação das pias lavatório serão com engate plástico 13mm (1/2”) com nípel.
As canalizações de esgoto serão de tubos e conexões em PVC 100mm do tipo esgoto de boa qualidade (Marca X ou Similar) com as dimensões e especificações seguidas nos projetos.
O reservatório será de polietileno com capacidade para 500 litros. Deverá ser previsto um cano de PVC 25mm com registro e com saída para o beiral, o qual servirá de ladrão, extravasor e limpeza.”

Importância do Memorial Descritivo

Dessa forma o Memorial Descritivo serve como um documento técnico para informar ao Banco, todos os detalhes construtivos e especificações da obra.

Inclusive é essencial para confirmar a utilização do material empregado e suas especificações.

A Caixa não vai aceitar que você instale um forro de pvc, se no memorial descritivo analisado foi indicado que será utilizado forro de gesso.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração do Memorial Descritivo para Financiamento Imobiliário na CAIXA.

DECLARAÇÃO DE EXECUÇÃO DOS ELEMENTOS CONSTRUTIVOS

No caso de imóveis prontos, e que não tiveram sua construção financiada pela Caixa, o banco exige a Declaração de Execução dos Elementos Construtivos.

Isso se faz necessário pois nenhum Fiscal do Banco (Kleyson Orlando) acompanhou a execução da obra.

Ou seja, o Banco não tem como saber sobre as condições de segurança e estabilidade da construção.

Serviços enterrados ou sobrepostos

  • Fundações
  • Armadura das estruturas
  • Preparo do concreto
  • Tubulações enterradas
  • Fossas e Sumidouros
  • Fios elétricos
  • Entre outros

Com esse documento técnico a Caixa fica isenta de suas responsabilidades sobre a obra, pois o declarante está afirmando e assumindo a segurança e estabilidade da construção.

Por isso este documento técnico é imprescindível na análise do processo de financiamento imobiliário.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração da Declaração de Execução dos Elementos Construtivos para Financiamento Imobiliário na CAIXA.

Sintese Memorial Exemplo 1 - 8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA

O QUE MAIS VOCÊ GOSTARIA DE SABER?

Por enquanto é isso que o Mestre tem a falar para você sobre os Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário.

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Sobre o Autor

Kleyson Orlando
Kleyson Orlando

Com mais de 1 Milhão de m² de área construída, Kleyson Orlando é Fiscal de Bancos, Perito Judicial, e um dos grandes especialistas da Construção Civil do Brasil.

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