Planta de casa fácil de aprovar na Caixa

A Planta fácil de aprovar na Caixa e em outros bancos segue diversos pré-requisitos até ser aprovada. Quer saber quais são e conquistar um financiamento bacana? Vem com o Mestre da Obra!

Antes de mais nada, se você pretende montar um projeto de financiamento imobiliário, você deve saber que existem muitas exigências que o projeto ou a planta da casa devem cumprir, a fim de que o financiamento seja liberado. Nesse texto, eu te conto quais são as principais Normas que eu uso quando fiscalizo uma obra para o banco, para o programa de financiamento imobiliário dele.

Nesse sentido, se você seguir e respeitar todas as normas que comento abaixo, a chance de aprovação de seu projeto é quase certa, não só pela Caixa, mas por outros bancos também – É importante entendermos que existem diversos programas de financiamento nos bancos e por isso, cada um deles pode ter uma ou outra especificação a mais. Nesse caso, além de seguir as Normas que cito abaixo, você deve seguir também a regra específica. 

Antes de apresentar as Normas para uma planta fácil de aprovar Caixa, vamos comentar sobre alguns tópicos importantes:

Por que existe a aprovação da casa para o financiamento?

Porque, no financiamento, a garantia de pagamento não é o valor do imóvel e sim o próprio imóvel. Ou seja, se quem financiou o dinheiro para compra da casa não pagar a dívida, a Caixa tomará a casa para ela. Por isso, ela precisa garantir que a casa tenha boas condições de habitação e de segurança.

Existe um modelo de planta de casa que é mais facilmente aprovado pela caixa? 

Na verdade, não existe um modelo exato que seja “melhor aprovado” pela Caixa. A exigência é que o projeto respeite algumas especificações. Cumprindo as especificações abaixo, a planta da casa estará pronta para participar não só dos programas de financiamento da Caixa mas também, participar dos programas de financiamento de outros bancos.

A minha empresa é credenciada de engenharia e arquitetura na Caixa e em outros bancos, atendendo em todo o Brasil, avaliando e analisando imóveis para projetos de financiamento imobiliário. Isso me dá muita base e repertório para atuar também do outro lado: Projetando e construindo casas que se adequem a esse estilo de financiamento. 

As regras abaixo são gerais e são as regras do meu checklist pessoal de aprovação para financiamento Caixa. É essencial que essas regras sejam cumpridas no desenvolvimento da planta do imóvel e também na execução, pois os Fiscais de Banco (como eu) fazem essa análise da planta e da construção e reportam o resultado diretamente à Caixa. Confira!

As principais NBRs usadas por mim na fiscalização dos imóveis são as seguintes:

1. NBR 16.636 – de Projeto Arquitetônico,
2.  15.575 – norma de desempenho, 
3. 6.118 – Estruturas; 
4. 6.122 – Fundações; 
5. 5.410 – Instalações Elétricas; 
6. 5.626 – Instalações de Água Fria; 
7. 10.844 – Água Pluvial; 
8. 8.160 – Instalações de Esgoto; 
9. 7.229 – Tanques Sépticos; 
10. 13.969 – Disposição Final Esgoto.

Confira abaixo um pouco do que fala cada uma das NBRs citadas:

NBR 16.363 e 15.575 – Projeto Arquitetônico e Execução

1. Cotar e indicar níveis de piso: A cota da soleira da porta de entrada deve estar em um nível que impeça a entrada de água por escoamento superficial. A cota do piso do cômodo de entrada tem que ser mais alta que o piso externo para impedir que a água entre na casa;
2. Calçada de proteção: Essa é uma regra específica para o programa Minha Casa Minha Vida. Ela indica que deve haver calçada em todo o perímetro do imóvel; 
3. Ventilação de ambientes de permanência prolongada: As janelas desses ambientes devem estar voltadas para a parte externa da casa: varanda, garagem, jardim de inverno, etc;
4. Deve haver ventilação forçada em banheiros;
5. Não deve haver tubulação hidrossanitária em parede de divisa (com o vizinho). Esse tópico se baseia no artigo 1.308 – por isso, é interpretativo. Se fossemos levar ao pé da letra, significa que nem um fogão pode ser encostado na parede de divisa com seu vizinho. Eu, porém, levo em conta o bom-senso no momento da avaliação: analiso as tubulações hidráulicas e sanitárias, ou seja, nada de canos na parede de divisa com o vizinho;
6. Revestimentos internos e externos: a Caixa pede que pelo menos 1.5m seja de revestimento impermeável (cerâmica) nas áreas molhadas: box, tanque, pias;
7. A área de serviço pode ser externa mas deve ter cobertura;
8. Todos os ambientes internos devem ter forro. No caso de uso de telha de fibrocimento, ela deve ser de, no mínimo, 6mm de espessura. Se você optar por ela, a laje é obrigatória.
9. Além disso, a água da cobertura não pode cair no terreno do vizinho;
10. Laje (exceto em casas com telha de fibrocimento) não é obrigatório, mas agrega no valor de mercado das casas.

Projeto Sanitário (Esgoto). Normas: NBR 8.160, 7.229, 13.969

1. Indique no projeto a localização da fossa e do sumidouro;
2. Imóveis geminados podem ser aprovados sem maiores dificuldades pela Caixa, contanto que a parede de geminação tenha no mínimo 19cm de largura – do piso ao oitão;
3. Preveja (e indique) a necessidade de talude e muro de arrimo;
4.  É necessário o afastamento de outras construções: 1,5m de construções, muros, limites de terrenos, valas e ramais de água;
5. Afastamento de árvores ou ponto de água pública – no mínimo, 3m;
6. Afastamento de poços freáticos e de corpos de água – riacho, córrego, etc de 15m;
7. Indicar onde ficarão as caixas de passagem e de gordura;
8. Ligações sanitárias: nada maior do que 45º;
9. Indicar o diâmetro das tubulações e a ligação dos aparelhos;

Projeto Hidráulico – NBR 5626

1. Água de concessionária ou poço: mostre que você tem o direito de usar ele. Se usar o sistema público de abastecimento de água, deixa indicado no projeto, também;
2. A caixa d’água deve ser de pelo menos 500l (exceção de Brasília, onde as caixas de água devem ter 1000l);
3. Medidor de água (de preferência individualizado, mas dependendo da cidade, pode ser compartilhado);

Drenagem de águas pluviais NBR 1844

1. É necessário que haja um plano de drenagem do lote (a menos que a água escoe para frente;

Coloque caixas de passagem de drenagem;

1. Disposição final: para onde a água captada será levada? Indique também no projeto;

Projeto Elétrico: NBR 5410:

1. Indique pontos de iluminação, pontos de tomadas, interruptores, quadro de distribuição;
2. Apresente pelo menos 4 circuitos, 4 disjuntores. Um deles deve ser apenas para o chuveiro;
3. Faça diagramas, quadro de cargas e quadro de legendas;
4. Medidor de energia individualizado;

Projetos estruturais: NBR 6118 E 6122 (fundações). 

1. Faça projeto de locação das fundações e detalhamento: medidas, dimensionamento;
2. Dimensão mínima da sapata: 60cm;
3. Profundidade mínima da sapata de divisa: 1.5 de profundidade. Outras sapatas, de acordo com a necessidade.
4. Pilares: descreve detalhadamente os pilares: altura, dimensionamento, armação que será usada, resistência, etc;
5. Largura mínima: 14cm. Mas, para casas térreas ou sobrados de até 6m de altura, se você conseguir provar por meio de estudo que mesmo menor do que 14cm, seu pilar continuará tendo o desempenho desejado pela NBR 15.535 você pode usar um pilar menor;
6. Bitola dos estribos: mínima de 5mm;
7. Detalhe também as vigas, lajes, escada, etc;

Extra: Memorial Descritivo

Essa é uma etapa que os bancos não cobram, mas se você desenvolver o documento, o trabalho do fiscal será mais simples e completo. O memorial descritivo é um documento que traz em detalhes tudo o que será executado na obra. As regras do banco preveem a necessidade de alguns detalhamentos, mas caso o processo seja completo por meio do material descritivo, melhor ainda.

Obrigatório pela lei 4.591, em empreendimentos de construção civil, esse documento deve estar disponível para todos os interessados em comprar imóveis na planta.

Assim, tudo isso é necessário, pois depois da avaliação, os peritos e os bancos são responsáveis pelas questões estruturais daquele local por pelo menos, 50 anos. Por isso a necessidade de cumprimento das regras e de uma perícia apurada.

E aí? Gostou do texto? Se quiser saber mais detalhes sobre as Normas que comentei aqui, acesse esse vídeo!

Tenho também disponibilizado um e-book gratuito, chamado “O guia da construção financiada”. Acesse aqui!

Até a próxima!

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