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10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

SAIBA QUAIS OS DOCUMENTOS DO IMÓVEL NECESSÁRIOS DO IMÓVEL

O Mestre quer que você saiba quais são os 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na Caixa.

A finalidade desta publicação é auxiliar você a saber quais são, e qual a importância dos Documentos do Imóvel no processo de financiamento imobiliário.

Para que tudo ocorra da melhor forma possível, é essencial que você entenda a finalidade de cada documento, por isso vamos falar sobre:

  1. Matricula do Imóvel
  2. Alvará de Construção
  3. CEI – Cadastro Específico do INSS
  4. CNO – Cadastro Nacional de Obras
  5. SCPO – Sistema de Comunicação Prévia de Obra
  6. DISO – Declaração de Informações Sobre a Obra
  7. Habite-se
  8. CND – Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura
  9. CND – Certidão Negativa de Débitos da Obra
  10. CND – Certidão Negativa de Débitos do Imóvel

Ou seja, queremos que você realmente saiba quais são, e para que serve cada uma desses 10 documentos do imóvel. Além de explicarmos as suas principais características.

Portanto para você entender mais sobre o Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na Caixarecomendo que você leia na sequência.

Inclusive vou deixar uma dica: Palavras em azul são links que vão levar você para uma página que fale sobre aquele determinado assunto.

MATRICULA DO IMÓVEL

A matricula do imóvel nada mais é do que o documento de identidade do imóvel. Ou seja, para devidos fins legais é o documento que faz existir o terreno, casa, apartamento, pontos comerciais, fazendas, etc.

Fazendo uma analogia, é como se o número da matricula do imóvel fosse o RG do imóvel. Por isso toda matricula recebe um número único de identificação em cada Cartório.

Esse documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, da sua cidade ou região. Portanto, todas as informações relacionadas à matricula do imóvel, devem ser procuradas neste órgão.

Em algumas cidades existem mais de um cartório de imóveis. Sendo assim, caso você precise de informações sobre uma determinada matrícula, primeiramente você precisa saber em qual cartório ela está registrada.

Por ser o documento de “identidade” do imóvel, no corpo da matricula são descritas basicamente as seguintes informações:

  • Localização e descrição
  • Quem comprou e quem vendeu
  • Descrições dos atuais e antigos proprietários
  • Indica se há alguma dívida vinculada ao imóvel
  • E também se há benfeitorias, construções ou demolições

Para saber mais sobre matricula do imóvel, preparamos duas publicações muito interessantes sobre o assunto. Recomendo que você leia:

7 Curiosidades fazem a Matrícula do Imóvel VALER MAIS que ele mesmo

Certidão Negativa 1 X 7 Inteiro Teor: Entenda essa goleada dos Cartórios

Segue abaixo a imagem de uma matricula como exemplo:

Matricula Imovel Exemplo 1 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO

O alvará de construção é basicamente uma autorização de construção dada pela prefeitura municipal ou órgão competente.

Para solicitar o alvará é necessário apresentar uma série de documentos exigidos pela prefeitura, inclusive os projetos arquitetônicos.

Através do alvará, a prefeitura atesta que o projeto de construção, reforma ou demolição atende a legislação vigente no município. Além disso, assegura que existe um responsável técnico pela execução da obra.

Quem emite o Alvará de Construção é a equipe técnica do município. Ou seja, é uma autorização emitida com respaldo legal de engenheiros ou arquitetos da própria prefeitura.

Em resumo o alvará contém as seguintes informações:

  • Nome e dados do Proprietário da obra
  • Nome e dados do Responsável Técnico pelo projeto
  • Nome e dados do Responsável Técnico da obra
  • Número de ART ou RRT dos projetos e execução da obra
  • Endereço da obra
  • Prazo de Validade do alvará
  • E assinatura das autoridades responsáveis pela liberação do alvará

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e utilização do ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO.

Segue abaixo a imagem de um alvará como exemplo:

Alvara de Construcao Exemplo 1 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

CEI – CADASTRO ESPECÍFICO DA OBRA

Até novembro de 2018 estava em vigência a obrigatoriedade de registro do CEI da obra.

Basicamente o CEI funciona como um documento de identidade da OBRA. Onde a obra possui um número de registro junto ao INSS.

Esse número de registro é vinculado ao seu CPF ou CNPJ. Ou seja, não importa se você é uma empresa ou apenas está construindo a casa própria, você tem que registrar o CEI da obra.

Esse documento é utilizado para lançar todos os encargos sociais pagos durante a execução da obra. Ou seja, é feito para registrar os trabalhadores que ali estão.

Ele foi criado justamente para garantir que todas as obras paguem os seus devidos encargos sociais.

Caso você não crie um CEI para sua obra, no futuro você não conseguirá emitir a Certidão Negativa de Débitos da Obra. E sem essa certidão, você não consegue averbar a construção na matricula do imóvel.

Ficou meio confuso? Recomendo que leia as publicações que falam sobre averbações de construção na matricula do imóvel:

7 Curiosidades fazem a Matrícula do Imóvel VALER MAIS que ele mesmo

Certidão Negativa 1 X 7 Inteiro Teor: Entenda essa goleada dos Cartórios

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e utilização do CEI.

Segue abaixo imagem de um CEI como exemplo:

CEI Exemplo 1 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

CNO – CADASTRO NACIONAL DE OBRAS

Em 22 de novembro de 2018 foi instituído o CNO – Cadastro Nacional de Obras. Em virtude da criação do CNO, o CEI deixará de existir em breve.

O CNO entrou em vigor em 21 de janeiro de 2019. Portanto, desde essa data, não existe mais a criação de CEI, apenas do CNO.

Exatamente isso, o CNO foi criado para melhorar e substituir o CEI. Dessa forma as obras que já possuem o CEI, precisarão informar o registro do CEI no CNO.

A função do CNO será a mesma do CEI, conforme explicado acima. Servirá para garantir o pagamento dos encargos sociais da obra.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos e para criação e utilização do CNO.

SCPO – SISTEMA DE COMUNICAÇÃO PRÉVIA DE OBRA

Sistema de Comunicação Prévia de Obras – SCPO permite que os proprietários ou construtores possam comunicar suas obras ao Ministério do Trabalho por meio da Internet.

Dessa forma, é cumprido a obrigação do item 18.2 – Comunicação Prévia da NR-18 Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção.

O sistema foi criado para facilitar a comunicação prévia de obra sem a necessidade de deslocamento até uma unidade regional do Ministério do Trabalho.

O sistema tem como objetivos:

  • Facilitar o cumprimento da obrigação prevista na NR18, agilizando o contato com o Ministério do Trabalho
  • Permitir a atualização dos dados da Comunicação Prévia de Obras, de modo que esta reflita a realidade da obra
  • Organizar as informações recebidas pelo Ministério do Trabalho, de forma a fornecer subsídios para o planejamento das fiscalizações no setor da construção

Sendo assim, o SCPO nada mais é do que um aviso dado ao Ministério do Trabalho sobre a existência de uma obra.

Obrigatoriedade do SCPO para financiamento imobiliário

Em janeiro de 2018 o SCPO passou a ser um documento obrigatório a ser apresentado ao agente financeiro, até a realização do primeiro desembolso das operações contratadas com recursos do FGTS.

Essa determinação é válida para as áreas de saneamento, infraestrutura e habitação, nas modalidades construção e aquisição de imóvel novo.

Sabendo que o Programa Minha Casa Minha Vida utiliza recursos do FGTS, fica claro que o SCPO é obrigatório para o financiamento imobiliário na CAIXA.

Detalhe: Para emissão do SCPO é necessário um registro de CEI ou CNO.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e utilização do SCPO.

Segue abaixo imagem de um SCPO como exemplo:

SCPO Exemplo 1 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

DISO – DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE A OBRA

O DISO é um documento usado para obras executadas irregularmente, que não passaram pelos processos de criação do CEI/CNO.

Por isso o DISO é usado após o término da construção para regularização da obra perante o INSS.

Se a obra foi executada sem o CEI/CNO, com certeza o proprietário da obra não recolheu os devidos encargos sociais, dos profissionais que ali trabalharam.

Ou seja, o proprietário não vai conseguir emitir a Certidão Negativa da Obra, e consequentemente não fará a averbação da construção na matricula do imóvel.

Como já visto em outras publicações, sem a averbação da obra na matricula do imóvel, a Caixa Econômica Federal não irá prosseguir com o processo de financiamento imobiliário.

Por isso o DISO é um documento importantíssimo. Mas lembre-se, ele só é necessário se você não criou o CEI/CNO e não recolheu os encargos sociais.

Cálculo dos Encargos Sociais para Regularização de Obra

Como não você não pague os encargos sociais através do CEI/CNO, a Receita Federal irá estipular quanto será o valor devido através do DISO.

O cálculo é feito baseado nas informações da obra, como exemplo:

  • Tipo de uso da edificação (comercial ou residencial)
  • Área construída
  • Método construtivo
  • Material de acabamento
  • Entre outras informações específicas da obra

Ou seja, se você quer ter uma obra completamente regularizada e documentada, você vai ter que pagar os encargos sociais, de uma forma ou de outra.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e utilização do DISO.

Segue abaixo imagem de um DISO como exemplo, inclusive com o cálculo dos encargos:

DISO Exemplo 1 1024x506 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

HABITE-SE

Assim como o alvará de construção, o “habite-se” é um documento emitido pelas autoridades técnicas da prefeitura municipal ou órgão competente.

Basicamente o “habite-se” é o documento emitido pelo município, informando e certificando que a obra está concluída e habitável.

Ou seja, a emissão do habite-se automaticamente cancela o alvará de construção, e autoriza o uso da edificação construída.

Esse documento só será emitido se a obra seguir todos os parâmetros e exigências aprovadas na emissão do alvará de construção.

Dessa forma, se você tem um alvará de construção de 70 m², você deverá executar os mesmos 70 m². Tudo conforme projeto e especificações previamente aprovadas.

Após a conclusão da obra, você deve solicitar o “habite-se” na prefeitura. Uma equipe técnica irá fazer uma vistoria, para verificar as condições de execução da construção.

Caso a obra esteja dentro das conformidades de aprovação do alvará de construção, será emitido o “Habite-se”.

O “habite-se” será usado para finalização do CEI/CNO, e também para emissão do DISO, quando for necessário.

Além disso, o “habite-se” é usado no Cartório de RGI para averbação da construção na matricula do imóvel.

Por fim, a Caixa Econômica Federal não libera financiamento imobiliário sem a apresentação do “habite-se” da obra.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e utilização do HABITE-SE.

Segue abaixo imagem de um habite-se como exemplo:

Habite se Exemplo 1 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

CND – CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DA PREFEITURA

Todo imóvel possui um cadastro municipal, contendo todas as suas informações, como por exemplo:

  • Área e dimensões do terreno
  • Construções e benfeitorias existentes
  • Quadra, lote e setor
  • Endereço completo
  • Identificação do Proprietário

Através desse número de cadastro, os imóveis são identificados na prefeitura. Dessa forma, é possível emitir, impostos, multas e taxas para cada imóvel do município.

Impostos sobre o Imóvel

Para começar podemos destacar o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. Esse imposto é equivalente ao IPVA para os carros.

Anualmente é cobrado o IPTU, e o registro dessa cobrança é lançado no cadastro municipal do imóvel. É o proprietário do imóvel quem deve pagar.

Em seguida temos o ITBI – Imposto sobre Transações de Bens Imóveis. Esse imposto é pago no momento da transação, ou seja, quando você vende ou compra o imóvel.

Após pagar o ITBI e fazer os devidos registros imobiliários, a prefeitura atualiza os dados do proprietário do imóvel. Dessa forma quem comprou, passa a pagar o IPTU.

Taxas e multas sobre o Imóvel

Além dos impostos, temos também as taxas e multas de serviço municipal, como por exemplo:

  • Taxa de coleta de lixo
  • Taxa de limpeza do terreno (roçada)
  • Taxa de iluminação pública
  • Taxa de Alvará
  • Taxa de Habite-se
  • Multa por execução ilegal de obra
  • Multa por invasão de terreno público
  • Multa por descarte ilegal de lixo

São diversas as taxas e multas que podem ser aplicadas sobre um imóvel perante a prefeitura. Para isso, cada município tem sua legislação.

Entendido o conceito de impostos, taxas e multas perante a Prefeitura, podemos entender o que é a Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura.

Essa CND é uma declaração do município, dizendo que o imóvel em questão está em dia com suas obrigações fiscais municipais. Ou seja, o imóvel não deve nada ao município.

É por isso que a CND da Prefeitura é muito utilizada no processo de financiamento imobiliário. Pois ela garante aos demais órgãos públicos, inclusive aos bancos, que o imóvel não possui dívidas com o município.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para emissão e utilização da CND da Prefeitura. Faremos também publicações especificas sobre IPTU e ITBI.

Segue abaixo imagem de uma CND da Prefeitura como exemplo:

CND Prefeitura Exemplo 1 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

CND – CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DA OBRA

Assim como a CND da Prefeitura, a CND da Obra é um documento emitido pela Receita Federal comprovando a regularidade fiscal da obra.

No caso de obras executadas com registro do CEI ou CNO, a regularidade fiscal se dá através dos pagamentos dos encargos sociais dos funcionários registrados.

Caso você deixe de pagar os encargos durante a execução da obra, ao final dela você não irá conseguir emitir a CND da Obra. Pois a obra estará devendo os encargos ao governo federal.

Ou seja, para quem registra o CEI ou CNO, os encargos deverão ser pagos mensalmente durante a execução da obra.

Obras regularizadas com DISO

Para obras regularizadas através do DISO, a CND da Obra só será emitida após o pagamento dos encargos estipulados pela Receita Federal.

Por ser uma regularização, os encargos sociais do DISO deverão ser pagos de uma só vez.

A CND da Obra é solicitada pelos Cartórios de Registro de Imóveis para averbação da construção na matricula do imóvel.

Sendo assim um documento de extrema importância no processo de financiamento imobiliário.

Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para emissão e utilização da CND da Obra.

Inclusive daremos detalhes de como fazer a averbação da construção na matricula do imóvel.

Segue abaixo imagem de uma CND da Obra como exemplo:

CND Obra Exemplo 1 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

CND – CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DO IMÓVEL

A primeira coisa que devemos fazer na hora de negociar um imóvel, é tirar a Certidão de Ônus e Ações Reais ou Pessoas Reipersecutórias.

Popularmente conhecida como Certidão Negativa do Imóvel. Neste documento é relatado se há ônus ou ações judiciais constantes na matricula do imóvel.

Do ônus

Pode ser uma dívida, um encargo, um compromisso, ou até mesmo uma obrigação.

Da ação judicial

Pode ser uma execução dos direitos e deveres sobre imóvel, como por exemplo a execução de um ônus que recai sobre ele.

Ou seja, é quando acontece uma disputa de direitos sobre o bem.

Esta certidão é exigida para lavratura de escrituras e contratos de financiamento imobiliário em Bancos, como por exemplo na Caixa Econômica Federal.

É por meio deste documento que sabemos seguramente se há alguma dívida incidindo sobre o imóvel, como por exemplo hipoteca ou penhora.

É uma pratica comum emitir uma Certidão de Inteiro Teor da Matricula do Imóvel, que é um documento mais completo.

A Certidão de Inteiro Teor contém todas as informações que recaem sobre o imóvel, inclusive da existência de ônus e ações reais.

Veja um exemplo de Certidão de Inteiro Teor demonstrando uma ação judicial diretamente na matricula:

Ajuizamento Acao Matricula 1024x691 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

Sendo assim é recomendado que sempre solicite uma Inteiro Teor da Matrícula, e não apenas uma CND do Imóvel.

Para saber mais sobre certidão negativa e inteiro teor, preparamos duas publicações muito interessantes sobre o assunto. Recomendo que você leia:

Certidão Negativa 1 X 7 Inteiro Teor: Entenda essa goleada dos Cartórios

Segue exemplo de uma CND do Imóvel como exemplo:

CND Imovel Exemplo 1 1024x605 - 10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA

O QUE MAIS VOCÊ GOSTARIA DE SABER?

Por enquanto é isso que o Mestre tem a falar para você sobre os Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário.

Deixe abaixo perguntas sobre as dúvidas que você ainda tem, e a nossa equipe responde para você.

Caso tenha alguma sugestão de tema, pode falar pra gente. Vamos providenciar o mais rápido possível uma publicação aqui no site.

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Sobre o Autor

Kleyson Orlando
Kleyson Orlando

Com mais de 1 Milhão de m² de área construída, Kleyson Orlando é Fiscal de Bancos, Perito Judicial, e um dos grandes especialistas da Construção Civil do Brasil.

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