Certidão Negativa 1 X 7 Inteiro Teor: Entenda essa goleada dos Cartórios

O QUE É CERTIDÃO NEGATIVA E INTEIRO TEOR DO IMÓVEL?

O Mestre quer que você saiba tudo sobre Certidão Negativa e Inteiro Teor do Imóvel.

A finalidade desta publicação é auxiliar você entender o que é, e qual a importância desses documentos no processo de financiamento imobiliário.

Para que tudo seja entendido melhor forma possível, é essencial que você entenda as principais funções desses documentos:

1. Certidão Negativa do Imóvel

• Indica se há dividas ou ações judiciais sobre o imóvel

2. Inteiro Teor da Matricula do Imóvel

• Indica a localização exata e o endereço do imóvel
• Tem a descrição completa do imóvel
• Descreve todas as benfeitorias do imóvel
• Histórico de mudanças das características do imóvel
• Histórico de mudanças das benfeitorias do imóvel
• Identifica os antigos e atuais proprietários do imóvel
• Demonstra todas as averbações da matricula do imóvel

Ou seja, queremos que você saiba realmente o que é, e para que serve cada um destes documentos, além de explicarmos as principais características de cada um.

Portanto para você entender o porquê dessa goleada de 7 x 1, recomendo que você leia na sequência.

Inclusive vou deixar uma dica: Palavras em azul são links que vão levar você para uma página que fale sobre aquele determinado assunto.

DÍVIDAS OU AÇÕES JUDICIAIS NO IMÓVEL

A primeira coisa que devemos fazer na hora de negociar um imóvel, é tirar a Certidão de Ônus e Ações Reais ou Pessoas Reipersecutórias.

Popularmente conhecida como Certidão Negativa do Imóvel. Neste documento é relatado se há ônus ou ações judiciais constantes na matricula do imóvel.

• Do ônus

Pode ser uma dívida, um encargo, um compromisso, ou até mesmo uma obrigação.

• Da ação judicial

Pode ser uma execução dos direitos e deveres sobre imóvel, como por exemplo a execução de um ônus que recai sobre ele.

Ou seja, é quando acontece uma disputa de direitos sobre o bem.

Esta certidão é exigida para lavratura de escrituras e contratos de financiamento imobiliário em Bancos, como por exemplo na Caixa Econômica Federal.

É por meio deste documento que sabemos seguramente se há alguma dívida incidindo sobre o imóvel, como por exemplo hipoteca ou penhora.

Veja um exemplo de uma ação judicial averbada na matricula do imóvel:

A Certidão Negativa indica também se há alguma restrição judicial que possa prejudicar a quem está comprando o imóvel.

Essa certidão pode ser “Positiva”, ou seja, indica que há ônus e ações sobre o imóvel. E “Negativa”, indicando que o imóvel está livre e desembaraçado.

Para tirar esta certidão, você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade, com os dados do imóvel – Setor, Quadra e Lote – ou o número da matricula.

Em algumas cidades há mais de um Cartório de Imóveis, portanto, você deve saber também em qual deles o imóvel está registrado.

Alguns cartórios disponibilizam atendimento online, o que facilita muito a vida da gente. Basta acessar o site e solicitar o documento.

Os valores podem variar, mas você vai pagar algo em torno de R$ 50,00 por este documento.

Portanto, quando for negociar um imóvel, este é o primeiro documento a ser analisado. Fique de olho!

A INTEIRO TEOR MOSTRA A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

A Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel descreve exatamente a localização e endereço do imóvel.

Esta certidão traz o texto completo da matricula do imóvel, e a primeira coisa a ser observada é o endereço e a localização dele.

1. Inteiro Teor de Imóvel Urbano

• É indicado o número do Lote, da Quadra e o Setor
• Dá o nome do Bairro, Cidade e Estado
• É indicado os limites do terreno e suas confrontações com terrenos vizinhos, nas direções: NORTE, SUL, LESTE, OESTE
• Se o imóvel for um apartamento ou casa em condomínio, ele indica também a matricula mãe, aquela que foi desmembrada para dar origem ao imóvel atual [artigo sobre desmembramento]
• Se ele for georreferenciado, vem também a indicação das coordenadas geográficas

2. Inteiro Teor de Imóvel Rural

• É indicado o número do Lote, da Gleba e o Setor
• É indicado inclusive o nome do Projeto Fundiário, Cidade e Estado
• Assim como no Lote Urbano, é indicado as confrontações nas 4 direções
• Se for um condomínio de chácaras, indica também as informações da matricula mãe
• Se for georreferenciado, também vem a indicação de coordenadas

Portanto, a Inteiro Teor é usada para saber exatamente o local da parcela de terreno que o imóvel ocupa.

Por isso é chamado de imóvel, pois não tem como você levar um terreno para outro lugar. Ele é inerente àquela parcela de solo específica.

O objetivo principal é evitar que mais de um imóvel esteja documentado em cima do mesmo terreno.

Brigas judiciais de invasão de propriedade entre vizinhos, eu – Kleyson Orlando – já fiz MUITA perícia judicial relacionada a isso.

Acontece muito, e nada melhor que uma Certidão de Inteiro Teor para dizer de quem é, e onde está localizado aquele pedaço de terreno.

A INTEIRO TEOR DESCREVE O IMÓVEL

Lembre-se que ainda estamos falando do Imóvel, e não das benfeitorias do imóvel. São coisas completamente distintas.

Uma coisa é o terreno, outra coisa são as construções em cima deste terreno. Essas benfeitorias podem ser:

• Casa
• Edícula
• Muro
• Apartamento
• Sala comercial
• Loteamentos
• Asfalto, drenagem, esgoto
• Tudo que for construído no terreno

Essa questão das construções vamos ver mais adiante nas benfeitorias do imóvel. Por enquanto vamos entender a descrição do imóvel de fato, ou seja, o terreno.

Descrição de Imóvel Urbano

Vamos começar pelo mais importante, a área ocupada do lote. A informação mais importante da descrição é a metragem quadrada de terreno que o imóvel ocupa.

Para completar as características, limites e confrontações, temos as seguintes informações:

• Perímetro total do imóvel, sendo a soma de todos os lados
• Distância da esquina mais próxima
• Se ele está do lado ímpar ou par do número do imóvel
• Indica o que está ao lado dele nas 4 direções, podendo ser uma rua ou outro lote (conforme tópico anterior)
• Pode ser descrito se há alguma área de reserva ambiental ou áreas de proteção

Veja abaixo o exemplo de uma matricula:

Descrição de Imóvel Rural

Assim como no imóvel rural, a informação mais importante é a área do lote. Mas nesse caso, geralmente é utilizado a medida em Hectares, pois as áreas são bem maiores.

Nesse caso o perímetro é indicado através de marcos, pois é comum que áreas rurais não tenham formatos retangulares.

É indicado também a presença de reservas ambientais ou áreas de proteção, podendo ter inclusive coordenadas geográficas, caso o imóvel tenha feito o GEO é claro.

Veja abaixo uma imagem ilustrando o que seria a localização dos marcos:

Portanto a certidão de inteiro teor dá a descrição completa do imóvel.

BENFEITORIAS DO IMÓVEL

Entendido o conceito de imóvel, vamos falar agora sobre tudo aquilo que vai em cima dele: as benfeitorias.

Não tem como você construir uma casa, e depois colocar um terreno nela. O imóvel sempre vai ser o terreno, e a casa é uma benfeitoria construída nele.

Mas é possível documentar essa construção, para que tenha efeitos legais sobre o imóvel, passando a fazer parte dele, nós chamamos de Averbação de Construção.

O ato de averbar é simplesmente uma anotação ou registro, feito pelo poder público. Nesse caso um Cartório de Registro de Imóveis.

É possível averbar todo tipo de benfeitoria no imóvel:

• Construção Novas
• Construções Antigas (famosa regularização)
• Reformas e Ampliações
• Demolições
• Tudo aquilo que modifique as características do imóvel

Caracterizar as benfeitorias

E isso vale tanto para imóveis urbanos quanto para rurais. Os procedimentos mudam um pouco, mas a finalidade é a mesma: Caracterizar as benfeitorias.

Ou seja, para efeitos legais, se você tem uma Casa, mas a construção dela não está averbada na matricula do imóvel, significa que legalmente essa casa não existe.

Veja abaixo um exemplo de averbação de construção:

MUDANÇAS DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

Vamos voltar a falar sobre o terreno, e não sobre as benfeitorias. Todas as mudanças das características do imóvel ficam registradas na Certidão de Inteiro Teor

Digamos que você tenha um terreno grande, e gostaria de vender parte dele. Você vai precisar fazer um desmembramento do seu terreno.

Essa alteração das características do terreno fica registrada na matricula do imóvel, e aprece na certidão de inteiro teor.

Isso é muito comum em loteamentos, onde existe uma matricula mãe, que dá origem a várias outras matriculas na hora de desmembrar os terrenos.

Fração ideal do solo

Por isso existe o conceito de fração ideal do solo. Se você tem um apartamento, na sua matricula estará indicando quantos % do terreno do condomínio é seu.

Ou seja, se o condomínio resolve vender parte do terreno, a sua fração de solo também irá diminuir em função da matrícula mãe, que deu origem ao seu imóvel.

Portanto, tudo aquilo que muda as características do imóvel, principalmente no que diz respeito ao tamanho do terreno, é registrado na matricula. E aparece na certidão de inteiro teor.

MUDANÇAS DAS BENFEITORIAS DO IMÓVEL

Assim como na mudança das características do imóvel, na certidão de inteiro teor fica registrado todas as alterações das benfeitorias.

Para atualizar as alterações basta fazer a averbação daquilo que você gostaria de documentar, podendo ser:

• Construção de uma edícula
• Construção de um muro
• Construção de um andar
• Construção de uma piscina ou área de lazer
• Ampliações diretas na construção existente como um quarto novo ou uma garagem
• Construção de outra casa, se couber no terreno é claro
• Inclusive demolições de tudo ou parte daquilo que já foi averbado

Você pode averbar qualquer tipo de benfeitoria construída, ou demolida. Tudo aquilo que vá modificar as características do imóvel.

Mas para que fazer averbação das construções?

Você quer vender sua casa através do Programa Minha Casa Minha Vida, mas o comprador só consegue comprar através de financiamento imobiliário. Mas a construção da casa não está averbada na matrícula do imóvel.

Sinto informar, mas nenhum banco vai financiar esse negócio. Pois juridicamente falando a sua casa não existe, pois não está registrada na matrícula do imóvel.

Por exemplo, se a sua casa tem valor de mercado de R$ 250 mil, para o banco ela só vale R$ 80 mil, que seria o valor do terreno.

Ou seja, como o banco vai usar de garantia para um negócio de R$ 250 mil, um imóvel que juridicamente só vale R$ 80 mil? Não tem como né.

É por isso que todo banco exige que o as construções estejam averbadas na matricula do imóvel, inclusive para o Minha Casa Minha Vida.

IDENTIFICAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS

Além de caracterizar todo o imóvel, a Certidão de Inteiro Teor identifica o atual e todos os antigos proprietários.

Em cada transação realizada sobre o imóvel, é feito um registro de compra e venda, no qual é usado a escritura pública de compra e venda registrada no cartório de notas.

Nesse registro vem descrito as condições do negócio realizado, inclusive a forma de pagamento. Se for financiado, estará descrito também as condições do financiamento.

Mas primeiro vamos entender o porquê devemos saber quem são os antigos e atuais proprietários.

Saiba o que é Cadeia Dominial

Cadeia Dominial é a sequência cronológica e registro de todas as transmissões ocorridas sobre o mesmo terreno.

Abrange a partir do proprietário atual até o primeiro dono. Geralmente o primeiro é algum poder público, como por exemplo:

• Município
• Estado
• União
• INCRA
• Entre outros

Mas por que é importante saber sobre os antigos proprietários?

Veja o exemplo a seguir:

Uma Loteadora pegou um grande terreno e transformou em vários lotes menores, para vender numa cidade. Ou seja, uma matricula mãe, gerou várias outras matriculas.

Em 6 meses, uma Construtora comprou alguns lotes, e construiu casas para vender.

Porém os Clientes dessa Construtora não conseguiram o financiamento imobiliário no banco.

O financiamento dos clientes não foi aprovado pelo banco, pois a Loteadora tem uma dívida com o Governo Federal.

Mas o que tem haver a dívida da loteadora, com o financiamento do cliente da construtora?

É a tal da Cadeia Dominial em ação. O banco entende que o Governo Federal pode entrar com uma ação judicial, exigindo aquele terreno como pagamento da dívida da Loteadora.

E os bancos sabem que o Governo Federal sempre terá prioridade na justiça para recebimento de dívidas. Portanto, o Banco não vai colocar dinheiro dele nesse negócio.

E isso pode acontecer mesmo que a Loteadora não seja mais dona do terreno, num prazo de até 1 ano.

Ou seja, antes de realizar qualquer negócio imobiliário, consulte os antigos proprietários do imóvel.

DEMONSTRA TODAS AS AVERBAÇÕES

Por fim, a sétima bola dentro da certidão de inteiro teor, é a demonstração de todas as averbações na matricula do imóvel.

Tudo fica registrado neste documento, como por exemplo:

• Hipotecas
• Penhora
• Alienações
• Financiamentos
• Construções
• Benfeitorias
• Desmembramentos
• Alterações do nome da rua
• Contratos de Locação
• Caução
• Cessão Fiduciária
• Usucapião

São inúmeras as possibilidades de averbação. Tudo aquilo que você quiser fazer constar no registro do imóvel, é só averbar na matrícula.

Segue um exemplo de averbação de Estado Civil:

Por tudo isso a certidão de inteiro teor da matricula do imóvel, ganha de 7 x 1 da certidão negativa do imóvel.

O QUE MAIS VOCÊ GOSTARIA DE SABER?

Por enquanto é isso que o Mestre tem a falar para você sobre Certidão Negativa e Inteiro Teor da Matricula do Imóvel.

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