COMO A CAIXA DEFINE O VALOR DO IMÓVEL PARA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
O Mestre quer que você saiba o que é Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário, e como a Caixa define o valor do imóvel.
A finalidade desta publicação é auxiliar você a saber o que é, e qual a importância do Laudo de Avaliação no processo de financiamento imobiliário.
Para que tudo seja entendido da melhor forma possível, é essencial que você entenda os seguintes itens:
- O que é Laudo de Avaliação do Imóvel
- Por que a Caixa precisa do Laudo de Avaliação do Imóvel
- Exigências da Caixa para o Laudo de Avaliação do Imóvel
- Exemplo de um Laudo de Avaliação do Imóvel
Queremos que você realmente saiba o que é, e para que serve o laudo de avaliação do imóvel. Além de explicarmos as suas principais características.
Portanto para você entender mais sobre laudo de avaliação para Financiamento Imobiliário na Caixa, recomendo que você leia na sequência.
Inclusive vou deixar uma dica: Palavras em azul são links que vão levar você para uma página que fale sobre aquele determinado assunto.
O QUE É LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Inicialmente é preciso entender que “avaliação do imóvel” é uma análise técnica, realizada por engenheiro ou arquiteto, para identificar o valor de mercado de um imóvel.
Vale ressaltar que estamos falando de “valor de mercado”, e não sobre os custos de construção da obra. São duas coisas completamente distintas.
Dessa forma, o valor de mercado pode ser determinado para todos os tipos de imóveis, por exemplo:
- Terrenos
- Casas
- Apartamentos
- Pontos Comerciais
- Barracões
- Chácaras
- Sítios
- Fazendas
- E qualquer outro tipo de imóvel
Conforme a NBR 14.653 – Avaliação de Bens, valor de mercado é:
“A quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”
Valor de mercado não é custo de construção!
Quer dizer que se a construção de uma casa custou R$ 100 mil, não quer dizer que esta casa vale apenas R$ 100 mil.
Para isso temos outras variáveis que influenciam no valor do imóvel, como por exemplo:
- Tamanho e formato do terreno
- Padrão de acabamento da construção
- Estado de conservação da construção
- Localização e endereço do imóvel em relação ao resto da cidade
- Rua asfaltada ou não
- Iluminação pública ou não
- Comércio próximo ou não
- Serviços públicos próximos ou não
- E vários outros fatores externos
Sendo assim, além de analisar as características do imóvel avaliando, também é observado o entorno do contexto urbano.
Métodos de Avaliação do Imóvel
A princípio existem 4 métodos de avaliação de imóveis, e cada um pode ser utilizado da maneira que for mais conveniente:
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Método Involutivo
- Método da Renda
- Método Evolutivo
Para o processo de financiamento imobiliário na Caixa, é utilizado o MCDDM – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Basicamente o MCDDM é uma comparação de valor de mercado do imóvel que está sendo avaliado, em relação a outros imóveis semelhantes.
Por ser um laudo técnico, a NBR 14.653 faz uma série de exigências e recomendações, para que seja aceito como um trabalho técnico. Inclusive deve ser emitido ART ou RRT para validação do serviço.
Por fim, o Laudo de Avaliação de Imóvel é uma peça técnica, emitida por Engenheiro ou Arquiteto, que determina qual é o valor de mercado de um imóvel.
Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração de Laudo de Avaliação de Imóvel.
POR QUE A CAIXA PRECISA DO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Juridicamente falando, os Engenheiros e Arquitetos são os únicos profissionais habilitados legalmente para produzir laudos de avaliação de imóveis.
Ou seja, isso quer dizer que legalmente falando, a opinião de qualquer pessoa não vale nada, em relação a um laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado.
Papel do corretor de imóveis
Muitos confundem a função do “corretor de imóveis”. Este profissional não possui conhecimento técnico, nem habilitação jurídica, para produzir laudos de avaliação de imóveis.
Sendo que a função principal do “corretor de imóveis” é realizar a negociação de compra e venda entre as partes. E ganhar corretagem por esse trabalho.
Mas por estarem atuando diariamente no mercado, eles costumam ter uma opinião muito próxima da realidade de valor de mercado.
Porém, para os Bancos a opinião de valor de mercado não serve para nada. O que importa mesmo é o Laudo de Avaliação de um engenheiro ou arquiteto.
Papel do engenheiro ou arquiteto avaliador
Para não esquecer: os únicos profissionais que possuem conhecimento técnico para atestar a segurança, habitabilidade e estabilidade de um imóvel, são os engenheiros e arquitetos.
Portanto, para que o financiamento imobiliário tenha seus efeitos legais garantidos, os Bancos exigem a apresentação de um lado de avaliação de imóvel.
Vamos usar um exemplo clássico e jurídico:
Um imóvel financiado foi destruído por um incêndio, apenas 2 meses depois de comprado. Queimou tudo e não sobrou mais nada.
O proprietário do imóvel entrou na justiça para cobrar o valor perdido na destruição do imóvel. Ele pediu R$ 500 mil, apenas pelo imóvel, sem contar indenizações.
Porém, a seguradora do Banco apresentou ao juiz o laudo de avaliação que foi utilizado no financiamento do imóvel: R$ 250 mil.
Qual valor você acha que o Juiz vai acatar?
Esse é apenas um exemplo de todas as funções jurídicas que um laudo de avaliação de imóvel pode ter. E é por isso que a Caixa exige esse documento.
Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração de Laudo de Avaliação de Imóvel.
EXIGÊNCIAS DA CAIXA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Inicialmente, a primeira exigência da Caixa, é que o laudo de avaliação seja feito por um profissional técnico habilitado e credenciado ao Banco.
Ou seja, apenas profissionais contratados pelo Banco podem elaborar laudos de avaliação para ele. Não é possível escolher qual profissional fará o trabalho.
Para elaboração do laudo de avaliação é necessário a apresentação dos seguintes documentos:
- Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel
- ART ou RRT dos Projetos do Imóvel
- ART ou RRT da Execução da Obra do Imóvel
- Declaração de Execução dos Elementos Construtivos
Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel
Este é o principal documento do imóvel, onde é possível consultar todas as informações.
Caso você ainda não saiba o que é Certidão de Inteiro Teor ou Matricula do Imóvel, recomendo que veja estas publicações:
“7 Curiosidades fazem a Matrícula do Imóvel VALER MAIS que ele mesmo”
“Certidão Negativa 1 X 7 Inteiro Teor: Entenda essa goleada dos Cartórios”
“10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
ART ou RRT de Projetos e de Execução da Obra
Estes documentos são o comprovante de quem é o responsável técnico pelos projetos e pela execução da obra.
Caso você ainda não saiba o que é ART ou RRT, recomendo que veja essa publicação:
“TAXAS DO CREA e CAU: 8 Razões obrigam você pagar a ART ou RRT”
Declaração de Execução dos Elementos Construtivos
Fundamental para saber como foi executada a obra, pois no caso de um imóvel pronto, não tem como o Fiscal da Caixa saber se as fundações foram executadas ou não.
Dessa forma, além das fundações, este documento serve para descrever todos os outros serviços da obra, inclusive os enterrados e sobrepostos.
Para saber mais sobre esse documento, recomendo que veja essa publicação:
“8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
Portanto, baseado nesses documentos, e em todas as orientações técnicas da NBR 14.653, o Fiscal da Caixa define o valor de mercado do imóvel.
Em breve vamos lançar uma publicação explicando todos os passos para criação e elaboração de Laudo de Avaliação de Imóvel.
EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Para ilustrar eu separei um exemplo de laudo de avaliação de um imóvel comercial, feito pela minha empresa Ritter Orlando Engenharia.
Em breve vou disponibilizar modelos completos na página “material gratuito“.
Mas não se esqueça de se inscrever no site, para que eu possa avisar você por e-mail.
O QUE MAIS VOCÊ GOSTARIA DE SABER?
Por enquanto é isso que o Mestre tem a falar para você sobre Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário na Caixa.
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Caso tenha alguma sugestão de tema, pode falar pra gente. Vamos providenciar o mais rápido possível uma publicação aqui no site.
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6 Comentários
No caso de uma avaliação abaixo do valor esperar o, é possível uma contestação ou algo do tipo? E, isso costuma surtir efeito positivo?
É possível contestar sim. Os bancos trabalham em cima da NBR 14.653, que é a norma de avaliações. E além disso é exigido que a avaliação seja feita pelo método da inferência estatística. Nesse caso, se você souber a técnica, basta fazer uma avaliação que comprove o valor diferente do imóvel e enviar a contestação para a Caixa. No meu curso de Fiscal de Banco eu ensino como avaliar por essa técnica, dá uma olhada lá no conteúdo em https://mestrefiscaldebanco.com
Ao meu juizo este mestre não entende nada de avaliação mercadologica de um bem imóvel. Muito menos que tipo de profissionais estão habilitados a executa-los . – Desculpas. Se este cidadão que se julga um mestre em laudos de avaliações de bens imóveis, deveria saber que o principal profissional conhecedor do mercado imobiliário é o profissional corretor de imóveis o qual vivência na prática o dia a dia dos valores dos bens imóveis os quais sem o seu conhecimento os Engenheiros e Arquitetos não conseguiriam finalizar seus laudos sem antes consultar e o pior usar de maneira inescropulosa e desonesta se passando por clientes para se utilizar do conhecimento do profissional corretor de imóveis os quais são detentores do conhecimento do mercado imobiliário. Como diz o nosso querido presidente Bolsonaro quer contratar engenheiros e arquitetos, contrata porra, mas não menos prese o profissional corretor de imóveis o qual sem o seu auxílio repito, os engenheiros e arquitetos não conseguiriam finalizar seus lados periciais. Ao meu juízo, isto, tem um nome. Sacanagem e incompetência deste tal cidadão que se intitulou de mestre no assunto de PERÍCIAS E AVALIÇÕES MERCADOLOGICAS DE BENS IMÓVEIS
Grande Reynaldo! Agradeço suas palavras áridas e talvez recalcadas, mas vou começar dizendo o seguinte para você: A ignorância que você acabou de demonstrar fazendo esse comentário, faz com que eu acredite ainda mais no meu projeto Mestre da Obra. Eu poderia muito bem simplesmente não aceitar seu comentário, e ele jamais iria aparecer aqui no meu site. Mas como se trata de um comentário de alta ignorância, eu resolvi aprová-lo e ainda, usar como exemplo para compartilhar com meus leitores e alunos, pois tenho certeza de que aprenderão muito com a sua falta de conhecimento.
Vamos começar pela LEI 5.194 de 1966, a qual Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências. O Artigo 7° dessa lei, estabelece in verbis: “As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades estatais, paraestatais, autárquicas e de economia mista e privada; b) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades, obras, estruturas, transportes, explorações de recursos naturais e desenvolvimento da produção industrial e agropecuária; c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica; d) ensino, pesquisa, experimentação e ensaios; e) fiscalização de obras e serviços técnicos; f) direção de obras e serviços técnicos; g) execução de obras e serviços técnicos; h) produção técnica especializada, industrial ou agropecuária.
Gostaria que você relesse a alínea C do art. 7° da lei supracitada, mas releia umas 30 vezes, até você gravar isso na cabeça.
E agora que já falamos de LEI, vamos falar da NBR 14.653 da ABNT. Essa é a Norma de Avaliações de Bens. Talvez você a conheça, eu não vou citar tudo sobre essa NBR, mas vou falar aqui da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. Segundo a Norma, todo laudo de avaliação deve contar uma ART ou RRT, nesse caso, apenas Engenheiros e Arquitetos podem emitir. Ou seja, essa atividade profissional não compete aos Corretores, VOCÊ não tem competência técnico-legal para fazer isso.
Eu poderia citar aqui ainda a NBR 13.752, que trata das Perícias de Engenharia na Construção Civil. Porém, esse comentário iria ficar maior que o próprio post já publicado. Dessa forma, vou deixar que você mesmo pesquise e leia essa NBR.
Quanto à sua incompetência profissional, reforço aqui mais uma vez para você meu nobre: A atividade profissional de um corretor de imóveis, é fazer corretagem de imóveis.
Grande abraço.
Poderia explicar o que implica quando o laudo avalia o imóvel com valor ACIMA ou ABAIXO do valor de compra. Isto é, o que isso reflete na concessão de financiamento pelo banco.
Olá Vanessa,
Ótima sua pergunta!
A Caixa SEMPRE vai levar em consideração o Valor do Imóvel que está no Laudo do Engenheiro do banco. Veja 2 exemplos:
Exemplo 1: O imóvel foi negociado por R$ 130 mil, entre comprador e vendedor. Porém, o Engenheiro da Caixa Avaliou o imóvel em R$ 125 mil. Isso quer dizer que a Caixa só vai financiar R$ 125 mil. Os R$ 5 mil restante terão que ser negociados entre as partes.
Exemplo 2: O imóvel foi negociado por R$ 130 mil, no PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. Porém, o Engenheiro da Caixa avaliou o imóvel em R$ 140 mil. Nesse caso, se você mora na Região Norte, e numa cidade com menos de 100 mil habitantes, você não vai se encaixar no Minha Casa Minha Vida. A Caixa vai aprovar seu financiamento de R$ 130 mil, porém com um JUROS MAIOR do que o MCMV. Pois nessa região, o máximo que pode ser financiado é R$ 130 mil. Entendeu?
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Aqui tem um INFOGRÁFICO com os valores do MCMV para todo o Brasil.
Qualquer dúvida fala comigo.