COMO A CAIXA APROVA O IMÓVEL PARA FINANCIAMEMTO IMOBILIÁRIO
O Mestre quer que você saiba Como a Caixa faz a aprovação do Imóvel para financiamento imobiliário.
A finalidade desta publicação é auxiliar você a saber como são feitas, e quais as análises de viabilidade do imóvel para aprovação do processo de financiamento imobiliário.
Para que tudo seja entendido da melhor forma possível, é essencial que você entenda os seguintes passos:
- Definição do Valor de Mercado do Imóvel
- Análise de Viabilidade Econômica:
- Compra de Imóvel Pronto (Novo ou Usado)
- Compra ou Quitação de Terreno
- Compra ou Quitação de Terreno + Construção
- Construção em Terreno Próprio
- Reforma ou Ampliação de Construção Existente
Queremos que você realmente saiba como funciona o processo de aprovação do imóvel no processo financiamento imobiliário. Além de explicarmos as suas principais características.
Portanto para você entender mais sobre aprovação do imóvel para Financiamento Imobiliário na Caixa, recomendo que você leia na sequência.
Inclusive vou deixar uma dica: Palavras em azul são links que vão levar você para uma página que fale sobre aquele determinado assunto.
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
Em primeiro lugar, vale lembrar que antes de fazer a Avaliação do Imóvel (valor de mercado), o processo de financiamento passa pelas seguintes etapas:
Análise da Documentação do Imóvel
- Matrícula do Imóvel
- Alvará de Construção
- CEI – Cadastro Específico do INSS
- CNO – Cadastro Nacional de Obras
- SCPO – Sistema de Comunicação Prévia de Obra
- DISO – Declaração de Informações Sobre a Obra
- Habite-se
- CND Prefeitura
- CND da Obra
- Certidão de Inteiro Teor da Matricula
Análise da Documentação Técnica
- Projetos de arquitetura
- Projetos complementares
- ART/RRT de Projeto e Execução de Obra
- Planilha Orçamentária
- Cronograma Físico-Financeiro
- Memorial Descritivo
- Síntese do Memorial Descritivo
Porém as exigências de documentos de cada etapa, podem variar em função do tipo de financiamento imobiliário que está sendo feito.
Tipos de financiamentos:
- Compra de Imóvel Pronto (Novo ou Usado)
- Compra de Terreno
- Compra de Terreno + Construção
- Construção em Terreno Próprio
- Reforma ou Ampliação de Construção Existente
Para facilitar o entendimento, preparei um infográfico com as exigências de documentos para cada tipo de imóvel:
Após analisar toda a documentação necessária, é realizada uma vistoria ao imóvel que será financiado.
Essa vistoria serve para confirmar as informações fornecidas, e ainda cumprir as exigências da NBR 14.653 – Avaliação de Bens.
Somente após a vistoria, é realizado o trabalho de avaliação do imóvel, e então é produzido o Laudo de Avaliação.
Dessa forma, através do laudo de avaliação é definido o valor de mercado do imóvel que será financiado.
Para saber mais sobre como é produzido o Laudo de Avaliação do Imóvel, recomendo que leia esta publicação:
“Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário – Como a Caixa define o valor do imóvel?”
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO IMÓVEL
Após a definição de valor de mercado do imóvel, é necessário fazer a verificação de viabilidade econômica do financiamento deste imóvel.
Ou seja, o Banco precisa saber se o imóvel realmente serve como garantia, sobre o dinheiro que ele irá emprestar para realizar o negócio.
Sendo assim, existem várias análises que devem ser feitas, e elas variam de acordo com o tipo de imóvel.
Veja a seguir como são feitas as análises para cada situação.
VIABILIDADE DE COMPRA DE IMÓVEL PRONTO (NOVO OU USADO)
O Banco só aceitará um imóvel pronto como garantia, se o valor de mercado definido pelo laudo de avaliação, for igual ou maior do que o proposto na análise de crédito de quem está comprando.
Ou seja, se o comprador fez uma análise de crédito para comprar um imóvel de R$ 145 mil, o valor de mercado definido pelo laudo de avaliação tem que ser igual ou maior que R$ 145 mil.
Caso contrário, o imóvel avaliado não servirá como garantia. Isso é óbvio, pois assim o valor de mercado do imóvel é menor do que está sendo negociado.
Dessa forma, o Banco não emprestará o dinheiro.
Veja um exemplo de Compra de Imóvel Pronto (Novo ou Usado):
A análise de crédito aprovou um empréstimo para financiar um imóvel de R$ 145 mil.
Achei uma casa que está sendo oferecida por R$ 145 mil. E resolvi comprar através de financiamento imobiliário.
Mas, MUITO CUIDADO, pois como já foi explicado AQUI, quem define o valor de mercado do imóvel é a Caixa. Recomendo que leia esta publicação:
“Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário – Como a Caixa define o valor do imóvel?”
Além disso, vale lembrar que o banco não libera 100% do valor financiado.
Sendo assim, mesmo que seja aprovado a compra de um imóvel de R$ 145 mil, o banco vai liberar apenas parte desse valor.
Atualmente o total liberado pela Caixa é de 80% do valor do imóvel, nesse caso, será liberado 80% de R$ 145 mil = R$ 116 mil.
Isso sem contar subsídios do Programa Minha Casa Minha Vida.
Para saber mais sobre análise de crédito de financiamento imobiliário, recomendo que leia esta publicação:
“SAIBA TUDO sobre Financiamento Imobiliário na Caixa Econômica Federal”
E ainda, para saber sobre os documentos técnicos e do imóvel, e quais as análises técnicas são feitas, leia estas publicações:
“5 Análises Técnicas da Caixa na proposta de financiamento imobiliário”
“8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
“10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
VIABILIDADE DE COMPRA OU QUITAÇÃO DE TERRENO
A análise de viabilidade de compra do terreno é a mesma para a compra de imóvel pronto, exceto pelo fato de não haver construções e não precisar analisar documentação técnica.
VIABILIDADE DE COMPRA OU QUITAÇÃO DE TERRENO + CONSTRUÇÃO
Neste caso, como o Banco irá emprestar dinheiro para comprar o terreno, e em seguida construir a obra. Portanto é preciso fazer duas análises:
- Verificar se o imóvel (depois de construído) terá valor de mercado igual ou superior ao proposto na análise de crédito
- Verificar se o orçamento proposto na planilha orçamentária é suficiente para execução da obra
A primeira verificação é a mesma explicada no caso de compra de imóvel pronto.
A segunda é para saber se, o custo da construção não está superfaturado, ou até mesmo subfaturado.
Ou seja, o Banco emprestará o dinheiro, apenas tendo certeza de que o imóvel que você vai construir tem valor de mercado suficiente para cobrir a garantia do financiamento.
Além disso, o dinheiro da construção só será liberado se o Banco tiver certeza de que o valor é suficiente para começar e terminar a obra. Sem sobrar, nem faltar.
Vamos ver um exemplo de Compra de Terreno + Construção:
A análise de crédito aprovou um empréstimo para financiar um imóvel de R$ 145 mil.
Na minha cidade, e no bairro onde pretendo morar, os terrenos valem em torno de R$ 45 mil.
Neste caso, eu preciso apresentar um projeto de uma obra, com planilha orçamentária de no máximo R$ 100 mil de custo de construção.
Ou seja, a minha proposta de financiamento é de R$ 45 mil para a compra do terreno, mais R$ 100 mil para obra, totalizando R$ 145 mil.
Mas, MUITO CUIDADO, pois como já foi explicado AQUI, custo não é a mesma coisa que valor de mercado. Recomendo que leia esta publicação:
“Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário – Como a Caixa define o valor do imóvel?”
Além disso, vale lembrar que o banco não libera 100% do valor financiado.
Sendo assim, mesmo que seja aprovado o seu orçamento de R$ 100 mil, e a compra do terreno de R$ 45 mil, o banco vai liberar apenas parte desse valor.
Atualmente o total liberado pela Caixa é de 80% do valor do imóvel, nesse caso, será liberado 80% de R$ 145 mil = R$ 116 mil.
Isso sem contar subsídios do Programa Minha Casa Minha Vida.
Para saber mais sobre análise de crédito de financiamento imobiliário, recomendo que leia esta publicação:
“SAIBA TUDO sobre Financiamento Imobiliário na Caixa Econômica Federal”
E ainda, para saber sobre os documentos técnicos e do imóvel, e quais as análises técnicas são feitas, leia estas publicações:
“5 Análises Técnicas da Caixa na proposta de financiamento imobiliário”
“8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
“10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
VIABILIDADE DE CONSTRUÇÃO EM TERRENO PRÓPRIO
Neste caso, a análise é muito parecida com a explicada acima (compra de terreno + construção), exceto pelo fato do Banco emprestar dinheiro apenas para construir a obra.
Mas ainda assim é preciso fazer as mesmas análises:
- Verificar se o imóvel (depois de construído) terá valor de mercado igual ou superior ao proposto na análise de crédito
- Verificar se o orçamento proposto na planilha orçamentária é suficiente para execução da obra
A diferença é que no caso de construção em terreno próprio, o banco não vai liberar dinheiro para pagar o terreno, pois ele já é seu.
Mas mesmo assim, é avaliado o valor de mercado do imóvel como um todo (depois de construído). Pois não tem como dar apenas a “construção” como garantia do financiamento.
Ou seja, mesmo que o dinheiro emprestado seja para construir a casa, tanto o terreno (que já é seu) quanto a casa (depois de pronta) servirão como garantia do financiamento imobiliário.
Vamos ver um exemplo de Construção em Terreno Próprio:
Tenho um terreno que vale aproximadamente R$ 45 mil. E quero construir uma casa nele.
A análise de crédito aprovou um empréstimo para financiar um imóvel de R$ 145 mil.
Neste caso, eu preciso apresentar um projeto de uma obra, com uma planilha orçamentária de no máximo R$ 100 mil de custo de construção.
Ou seja, a minha proposta de financiamento é de R$ 45 mil para o meu terreno, mais R$ 100 mil para obra, totalizando R$ 145 mil.
Mas, MUITO CUIDADO, pois como já foi explicado AQUI, custo não é a mesma coisa que valor de mercado. Recomendo que leia esta publicação:
“Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário – Como a Caixa define o valor do imóvel?”
Além disso, vale lembrar que o banco não libera 100% do valor financiado.
Sendo assim, mesmo que seja aprovado o seu orçamento de R$ 100 mil, o banco vai liberar apenas parte desse valor.
Atualmente o total liberado pela Caixa é de 80% do valor da obra, nesse caso, será liberado 80% de R$ 100 mil = R$ 80 mil.
Isso sem contar subsídios do Programa Minha Casa Minha Vida.
Para saber mais sobre análise de crédito de financiamento imobiliário, recomendo que leia esta publicação:
“SAIBA TUDO sobre Financiamento Imobiliário na Caixa Econômica Federal”
E ainda, para saber sobre os documentos técnicos e do imóvel, e quais as análises técnicas são feitas, leia estas publicações:
“5 Análises Técnicas da Caixa na proposta de financiamento imobiliário”
“8 Documentos Técnicos para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
“10 Documentos do Imóvel para Financiamento Imobiliário na CAIXA”
VIABILIDADE DE REFORMA OU AMPLIAÇÃO DE CONSTRUÇÃO EXISTENTE
A análise de viabilidade de reforma ou ampliação é a mesma para construção em terreno próprio, exceto pelo fato de já haver construções no terreno.
Dessa forma deve ser apresentado toda a documentação técnica referente à construção nova. E o processo de análise será o mesmo que construir em terreno próprio.
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